Le Programme
(Pyrénées orientales - 66):Le Programme
(Pyrénées orientales - 66):LMNP avec réduction d'impôts de 25% de l'investissement (sur 9 ans + 6 ans).
ENVIRONNEMENT, PRESENTATION DU PROJET
- qualite du bien propose,
- prix conforme au marche dans ce type
d'investissement,
- recuperation de la TVA de 19.60 % de l'investissement,
- loyer garanti par un bail de 9 ans renouvelable,
- rentabilite de 5,50 % garantie,
- assistance au financement possible.
- frais de maintenance a la charge du gestionnaire,
- assistance juridique et fiscale assurée,
- appartement livre meuble,
- assistance a la revente du bien,
- professionnalisme du gestionnaire specialiste du 3eme age,
- assurance perte de loyer commercial par contrat
Vilatio B de SADA,
- appels de fonds et reglements des factures realises directement par le
notaire,
- avantages fiscaux lies au nouveau statut LMNP de loueur en meuble
(Amendement Scellier - Bouvard), dont réduction
d'impôt de 25%,
- l'acquéreur d'un lot est co-propriétaire de l'ensemble des parties communes,
compris parkings*
- le bail commercial locatif précise que le preneur (exploitant) assurera
entretien et remplacement du mobilier.
- priorite d'admission pour l'investisseur ou les
membres de sa famille.
- securite de l'investissement pierre dans un secteur en demande assurée,
- programme realise en VEFA avec garantie d'achevement des travaux,
* sauf locaux soumis à activité professionnelle (comme les cuisines) les rendant incompatibles avec le statut de Loueur en Meublé
permet
d'acquérir, acte en main, un bien immobilier dans un
site locatif de première qualité, en bénéficiant de la
prise en charge des frais :
- d'hypothèque
- de règlement de copropriété
- de l'état descriptif de division
Dans le cadre de son développement Ovedis offre aux investisseurs 75 appartements parfaitement équipés et climatisés dont les loyers sont garantis et qui leur permettent de profiter au maximum des avantages dus aux statuts de Loueur en Meublé Professionnel (L.M.P.) ou Loueur en Meublé Non Professionnel (L.M.N.P.).
1/ une partie des logements sera vendue à un investisseur institutionnel.
2/ cette réalisation sera suivie par celle d'une résidence de tourisme sur le
même secteur.
3/ Dans le cadre de l'arrêté de permis de construire, la Résidence Seniors a été
classée type "j 4ème catégorie" par la commision de sécurité et d'accessibilté
de Céret. Elle est donc de ce fait conçue pour les personnes âgées handicapées.
Amélie les Bains se situe entre les aéroports de Perpignan et de Gérone et bénéficie
d'une situation géographique privilégiée aux portes de la Catalogne française et
espagnole.
L'aéroport Low-Cost de Gérone situé à 1 heure d'Amélie-les-Bains par
l'autoroute accueille 5 millions de passagers par an et dessert les principales
capitales européennes. L'aéroport de Perpignan situé à 30 mn d'Amélie-les-Bains
reçoit 430 000 passagers par an et dessert Paris et 4 villes anglaises.
L'ouverture en 2010 de la Ligne TGV Perpignan Barcelone, mettra Perpignan à 30 mn
de Barcelone et le tronçon TGV Nîmes Perpignan mettra Paris à 4 heures.
Toutes ces
facilités de transport donnent un dynamisme nouveau au département et contribuent
pour une bonne part à son important essor démographique.
L'immeuble est un ancien sanatorium construit dans les années 1930 qui a été
transformé en clinique après une extension vers 1960.
La SHON existante de 2 976
m² est amenée à 3 802 m² sur une assiette foncière de 13 190 m² correspondant à
la zone constructible (zone NB du POS) et ce dans le cadre d'un arrêté de permis de
construire N° 066 113 08 B0003 en date du 14/01/09.
Le terrain d'une superficie de 59 946 m² est sis sur les communes d'Amélie-les-Bains
et de Montbolo et classé dans une Zone de Revitalisation Rurale (ZRR).
Dans le cadre
d'une procédure de révision du POS, SAEPHIRA a obtenu l'accord de principe de la
mairie pour la création d'une 2ème tranche de 3 325 m² de SHON en résidence de
tourisme sur une assiette foncière de 12 513 m².
Le solde du terrain de 34 243 m²,
(forêt et voiries), sera géré dans le cadre d'une association syndicale.
La résidence « Val-Tech » situé dans un vaste parc boisé et à proximité des thermes offrent à ses résidents confort, convivialité et calme. Les services dispensés aux résidents (Restaurant, petits déjeuners, ménage des chambres, blanchisserie, et animations) renforcent la quiétude de ce cadre. Gérée par des professionnels, La Résidence Val- Tech répond au fort besoin d'hébergement du secteur.
Il s'agit de lutter contre les effets néfastes de l'isolement social comme la dépression, la dénutrition ou la déshydratation. L'hébergement en Résidence Séniors est une alternative souhaitée par les familles qui ne peuvent pas assumer l'assistance à leurs ainés sans pour cela envisager la solution d'un placement en Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) qui n'est pas forcément justifiée.
Les Pyrénées-Orientales (PO) comptent en moyenne une population de 3 500
habitants supplémentaires chaque année.
Cette augmentation de la démographie
supérieure de 2.50 fois à la moyenne nationale se fait par apport externe d'une
population dont la moyenne d'âge est d'environ 60 ans.
La croissance annuelle de la population dépasse les 1% mais le nombre de naissance
est de 1 060 pour un nombre de décès de 1 180. De plus 30% de la population des
Pyrénées-Orientales a plus de 60 ans.
L'extrapolation de ces tendances dans les années à venir montre que :
PARTIES COMMUNES RDC
:
- 1 hall d'entrée avec bar,
-
1 salon avec cheminée,
-
1 accueil avec bureau,
-
2 salles de restaurant,
-
1 salon de coiffure,
- 1 espace kinés et SPA.
STUDIOS
Niveau 0 : 03 F1
Niveau 1 : 18 F1
Niveau 2 : 18 F1
Niveau 3 : 18 F1
Niveau 4 : 18 F1
Total niveaux : 75 F1
SOUS SOL :
1 Cuisine collective,
1 Buanderie.
Pour satisfaire l'indépendance de chacun, la
Résidence Services « Val-Tech » vous propose 75
studios dont 16 studios sont conçus communiquant
pour permettre de recevoir des couples ou des
accompagnants. Ces logements sont climatisés,
équipés et décorés dans un immeuble situé dans un
parc boisé de 6 hectares.
Nous proposons des services à la carte :
- le service de Buanderie,
- le ménage des logements,
- la restauration et le petit déjeuner,
- les animations des résidents.
L'accueil des personnes âgées compte 2 700 lits de résidences services et 800 lits de
foyer-logements. Le taux d'équipement pour 100 personnes âgées de plus de 75 ans
est inférieur de 40% à la moyenne nationale.
La section cure médicale compte 410
lits soit une augmentation de 43% en 5 ans.
Les structures locales d'accueil des
personnes âgées ne sont pas adaptées, ce qui représente une belle opportunité pour
le développement des résidences personnes âgées.
La fréquentation thermale en 2007 de la région Languedoc-Roussillon s'établit à
86 000 curistes et à 41 000 curistes pour les cinq stations thermales des PO soit 47.6
% des curistes de la région Languedoc-Roussillon.
Amélie-les-Bains totalise 73.5 %
de l'activité thermale des PO avec plus de 30 000 curistes.
La part des curistes
extrarégionale est de l'ordre de 75 %.
Seules les stations thermales d'Amélie et Vernet traitent des affections respiratoires
et rhumatologiques des curistes dont la moyenne d'âge est inférieure à 60 ans.
Les
autres stations ne traitent que des affections rhumatologiques des curistes dont la
moyenne d'âge est supérieure à 60 ans.
En effet les affections respiratoires touchent
différentes classes d'âge et notamment les moins de 20 ans qui représente 8 % de la
clientèle.
L'efficacité de la thérapeutique thermale entraine une diminution :
Au niveau national, le nombre de nuitées des curistes est de 8.5 millions de nuitées dans les hébergements marchands qui se répartissent en :
Cette prédominance de meublés s'explique pour des raisons de commodité mais
surtout d'économie car de nombreux curistes sont accompagnés.
On estime le taux
d'accompagnants des curistes à 34 % soit 2.9 millions pour un total de 11.4 millions
nuitées en hébergement marchand auquel s'ajoutent 2.2 millions de journées
passées dans les stations pour les curistes non hébergés.
Le groupe Pasteur a racheté l'hôtel restaurant le « Castel Emeraude » le 29/08/07
pour le transformer en résidence services séniors.
Cet établissement sis à Arles sur
Tech à environ 1 km de « Val-Tech » permet une bonne évaluation du marché.
Au
31/12/07 les 62 chambres avaient été achetées dans le cadre d'une défiscalisation
LMP et LMNP, par des investisseurs finaux dans une fourchette par m² située entre
4 850 € et 5 200 €.
La livraison de l'établissement est prévue courant mars avec un
taux de réservation dépassant les 80%.
1 lit avec chevet,
1 table avec 4 chaises
1 commode
1 canapé 2 personnes
1 meuble bureau
1 bridge
1 télévision couleur
1 paire de rideau
1 téléphone + 1 prise RJ45
1 placard de rangement
Cuisinettes équipées comprenant rangements haut et bas, 1 évier, 1 plaque chauffante, 1 micro-ondes, 1 réfrigérateur congélateur, 1 lave vaisselle, 1 hotte.
SdB conçues pour l'accessibilité aux Handicapés
1 plan vasque
1 cuvette WC suspendu
1 receveur de douche Luminaires, bouche VMC
1 porte savon 1 patère
1 porte-serviette 1 porte-papier
1 barre de maintien 1 miroir
Sol antidérapant avec siphon de sol intégré.
Rivière Le Tech à Amélie-les-bains
La SAS SEAPHIRA ayant obtenu un permis de construire le 15/01/09 pour
transformer la construction existante en Résidence Services pour Personnes âgées de
75 Studios totalisant 3 802.53 m² de SHON.
Il est prévu un parking de 40 places de
stationnement parfaitement intégré dans le site.
La Résidence Personnes Agées fait
l'objet d'un arrêté de permis de construire N° 066 113 08 B0003 en date du
14/01/09. Consultée dans le cadre de la procédure de permis de construire, la
commission de sécurité et d'accessibilité locale classe l'établissement en type J de
4ème catégorie.
Les travaux doivent démarrer au mois de septembre 2009 et se
terminer en décembre 2010.
REPARTITION DES VENTES LMP/LMNP
La gestion de l'établissement est assurée par le groupe MGI avec une garantie de
paiement des loyers commerciaux par contrat Sada Assurance type Vilatio B. Les
studios > 30 m² sont vendus à une foncière du groupe.
Dans le cadre de la révision du POS, il est prévu une Résidence de Tourisme
organisée en 8 bâtiments en R+2 totalisant 64 logements 2 pièces pour une SHON
de 3 253,60 m².
La procédure de validation du PLU étant en cours le permis de
construire sera déposé vers le 5/01/10.
Compte tenu des délais d'instruction et de
recours, les travaux débuteront en septembre 2010 pour finir en décembre 2011,
donc dans la continuité de la tranche 1.
Précisions : contrairement à la majorité des résidences de tourisme,
vous êtes co-propriétaire de l'ensemble des parties communes, y compris de leur
mobilier.
Par équipement, il faut entendre surtout le mobilier.
Nota, vous n'êtes pas co-propriétaire de ce qui concerne les cuisines et
salles de restaurant ou espaces avec activité. En effet, dans ce cas vous ne
seriez plus considéré comme loueur en meublé mais comme ayant une activité
commerciale, ce qui remettrait en cause votre statut et vos avantages.
Documents informations et images non contractuelles