Les droits de l'acheteur en immobilier d'investissement locatif

Juridique en investissement défiscalisation

Investissement locatif : L'investissement locatif consiste à acheter un logement immobilier pour le louer, afin d'en percevoir des revenus complémentaires.

L'investissement immobilier locatif

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Acte sous seing privé

L'acte sous seing privé est un acte passé entre parties ne faisant pas appel à un notaire, par opposition à l'acte authentique. La promesse de vente, le contrat de location ou le contrat de réservation peuvent être passés en sous seing privé mais la vente définitive est obligatoirement conclue devant notaire.

Acte notarié ou acte authentique

L'acte notarié est un acte signé devant un notaire qui en garantit l'authenticité, par opposition à l'acte en sous-seing privé qui est signé entre des parties qui ne font pas appel à un notaire. L'acte définitif de vente d'un bien immobilier est obligatoirement conclu devant notaire.

Bail d'habitation

Le bail est un contrat par lequel une des parties, le bailleur, s'engage à procurer à l'autre partie, le preneur à bail ou locataire, la jouissance normale et paisible de la chose louée, moyennant le paiement d'un prix, encore appelé loyer.

Conditions suspensives

Ces conditions, incluses dans les contrats précédent le contrat définitif de vente (compromis de vente, promesse de vente, contrat de construction de maison individuelle) permettent de libérer les parties de leurs obligations en cas de non réalisation de celles-ci. Les conditions suspensives habituelles sont l'obtention du permis de construire et l'obtention des prêts.

Contrat de construction de maison individuelle

Le contrat de construction de maison individuelle est un contrat très règlementé par lequel le constructeur s'engage à construire une ou deux maisons en respectant les règles suivantes :

prix ferme et définitif
délai de livraison
garanties : biennale, décennale, parfait achèvement
garantie de remboursement
assurance dommage ouvrage obligatoirement souscrite par le client
délai de rétractation de 7 jours
Dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle ( CCMI ), le terrain est préalablement acheté par le client.

Délai de réflexion

Délai de 10 jours que l'emprunteur doit respecter avant de pouvoir accepter l'offre de prêt.

Délai de renonciation

Délai de 7 jours pendant lequel l'acheteur ayant signé un contrat lors d'un démarchage à domicile, a la possibilité de l'annuler par lettre recommandée avec accusé de réception.

Délai de rétractation

Les acquéreurs de logements neufs en VEFA ou en contrat de construction de maison individuelle disposent d'un délai de 7 jours à compter de la réception de l'avant-contrat pour l'annuler.

Livraison

Dans le cadre d'un contrat de vente en état futur d'achèvement, Ia livraison du bien a l'acheteur s'effectue lors d'une visite contradictoire entre promoteur et acheteur. Elle a pour but de vérifier que le bien soit conforme au contrat et de détecter d'éventuelles non-conformités ou malfaçons qui seront consignés dans le procès-verbal de livraison. La visite se termine par le paiement du solde du prix par chèque de banque certifié et la remise des clés. Le promoteur doit s'engager à ce que les travaux éventuels soient effectués dans les plus brefs délais. L'acheteur dispose d'un délai supplémentaire de 30 jours pour signaler d'autres défauts ou malfaçons qui n'auraient pas été décelés le jour de la livraison.

Loi Carrez

La loi Carrez stipule que "toute promesse unilatérale de vente d'un lot ou d'une fraction de lot" doit mentionner "la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot" sous peine de nullité. Pour la calculer, on doit prendre en compte la surface des planchers des pièces fermées et couvertes, après déduction des surfaces occupées par l'épaisseur des murs, escaliers, embrasures de portes. Les planchers des pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1m80 et la surface des caves, parkings et autres annexes sont exclus de cette surface.

Lot

Dans une copropriété, un lot est composé de parties privatives (logement, parking, garage, cave) et d'une quote-part des équipements collectifs et des parties communes. Ce terme définit également un terrain destiné à la construction d'une maison dans un lotissement.

Lotissement

Un lotissement est une opération ayant pour objet de diviser une propriété foncière en plus de deux parcelles dans le but d'y construire des bâtiments.

Notice descriptive

La notice descriptive est le document remis lors de la signature de l'avant-contrat décrivant les caractéristiques techniques de l'immeuble à construire.

Parties communes

Les parties communes sont les parties d'une copropriété utilisées par tous les occupants : couloirs, escaliers, jardin, voies d'accès, etc.

Permis de construire

Le permis de constuire est une autorisation administrative qui a pour but de contrôler le respect des règles d'urbanismes fixées par l'Etat ou par le plan d'occupation des sols (POS) de la commune du lieu de construction. L'administration dispose d'un délai de 2 mois pour donner suite à la demande de permis. Il est généralement accordé par le maire. Les travaux doivent commencer dans les 2 ans suivant l'obtention du permis et ne doivent pas être interrompus pendant plus d'un an. Dans le cas contraire, il faut demander un renouvellement du permis. L'administration se réserve le droit de retirer le permis pendant 2 mois à compter de sa délivrance. D'autre part, les tiers disposent également d'un délai de 2 mois à compter de son affichage sur le terrain pour contester le permis auprès de l'administration puis du tribunal administratif.

Promoteur immobilier

Le promoteur immobilier est un professionnel qui fait construire des immeubles afin de les revendre à des acheteurs investisseurs ou propriétaires occupants.

Réception des travaux

Acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage construit, avec ou sans réserves. La garantie de parfait achèvement, la garantie décennale et la garantie biennale prennent effet lors de la signature par les différentes parties (maître d'ouvrage, maître d'oeuvre, entreprises) du procès verbal de réception des travaux. Un solde équivalent à 5% du prix peut être consigné jusqu'à la levée des réserves. Dans le cadre d'un contrat de construction de maison individuelle, le maître d'ouvrage qui participe à la réception des travaux est le client, dans le cadre d'un contrat de vente en état futur d'achèvement, le maître d'ouvrage est le promoteur.

Règlement de copropriété

Le règlement de copropriété définit les parties communes et les parties privatives, les obligations et droits des copropriétaires, les règles de fonctionnement de la copropriété, les charges communes et la façon dont elles sont réparties entre copropriétaires.

Syndic de copropropriété

Le syndic de copropriété est le représentant du syndicat de copropriétaires. Il doit être choisi à la majoriété absolu de tous les copropriétaires réunis en assemblée générale. Il assure la gestion courante de l'immeuble et de son personnel et veille au respect du règlement de copropriété. Le syndic doit posséder une carte professionnelle. Dans les petites copropriétés, l'un des copropriétaires peut faire office de syndic.

Syndicat des copropriétaires

Il s'agit du regroupement de l'ensemble des coproprietaires. Le syndicat des copropriétaires est une personne morale dont la mission est l'entretien des parties communes. Ses décisions sont exécutées par le syndic de copropriété.

Vente en état futur d'achèvement (VEFA)

Encore appelée vente sur plan, la vente en état d'achèvement ( VEFA )transfère immédiatement au vendeur les droits de propriété sur le sol et la partie de construction déjà réalisée. Il devient proprétaire du reste de l'ouvrage bâti au fur et à mesure de l'avancement des travaux et s'engage à en payer le prix de façon échelonnée jusqu'à la livraison.

Vice apparent

Un vice apparent est une malfaçon ou un défaut constaté lors de la réception des travaux Il doit faire l'objet d'une réserve de la part du maître d'ouvrage sur le procès verbal de réception.

Vice caché

Un vice caché est une malfaçon ou un défaut indécelable par un examen normal de la construction. Il est couvert par les garanties décennales et biennales.