Les garanties et assurances du propriétaire

Assurance habitation : assurance du propriétaire Guide de l'assurance habitation : assurance du propriétaire

I. Pour votre maison :

Dans le neuf, vous achetez dans la plupart des cas un logement vendu sur plan, autrement nommé VEFA (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement). Cette formule est parfaitement sécurisée et encadrée par la loi. Nous allons au travers de ce dossier résumer vos droits et vos devoirs.

A. L'avant contrat

Dans l'immobilier neuf, lors d'un achat, tout commence par la signature d'un contrat de réservation, que l'on dénomme aussi contrat préliminaire ou encore avant contrat.

Ses particularités
· Ce contrat obéit à une réglementation spécifique en ce qui concerne les caractéristiques prévisionnelles relatives à la consistance du bien réservé, sa localisation, son prix, ses prestations, son délai de livraison.
· Le réservataire à la faculté de se rétracter dans un délai de sept jours, suivant les conditions de l'article L 271-2 du Code de la construction et de l'habitation.
· Si le réservataire recourt à un financement le contrat de réservation est régularisé sous la condition suspensive de l'obtention des prêts nécessaire à l'acquisition.
· L'acquéreur verse un dépôt de garantie dont le montant est réglementé en fonction de la date de la notification de l'acte authentique valant offre de vente.

B. Le contrat définitif : L'acte authentique

· L’acte authentique va conférer à l’acquéreur la plénitude de son droit de propriété au fur et à mesure de l’édification de l’immeuble.
· Etabli par un notaire, il est conforme à toutes les conditions et garanties fixées par la législation sur la Vente en Etat Futur d’Achèvement.
· Le contrat doit spécifier impérativement le prix ferme et définitif du logement, la description précise du logement ainsi que sa superficie (sous réserve d'une tolérance de 5%) et la date de livraison de celui-ci (l'engagement se fait sur trois mois, par ex : 2 trimestre 2007)
· Ce contrat comporte les garanties légales du vendeur en matière de vices apparents et de vices cachés.
· Le versement du prix est par ailleurs réglementé, il s'effectue au fur et à mesure de l'achèvement des travaux :

35% à l'achèvement des fondations
70% au hors d'eau (lorsque l'immeuble est couvert d'un toit)
95% à l'achèvement
100% à la livraison

C. Les garanties

Lors de l'achat d'un bien immobilier sur plan, vous bénéficiez de garanties, qui sont au nombre de quatre :
· La garantie de parfait achèvement
D'un an, elle couvre toutes les réserves émises sur le procès-verbal rédigé lors de la réception ainsi que les réclamations signalées par lettre recommandée avec avis de réception pendant l'année suivant la réception de votre logement.

· La garantie biennale couverte par l'Assurance Dommage-Ouvrage
De deux ans, elle s'applique aux mauvais fonctionnements des éléments d'équipements dissociables de la construction (robinetterie, radiateurs, volets, portes, etc...)

· La garantie décennale couverte par l'assurance Dommage-Ouvrage
De dix ans, elle couvre tous les désordres qui mettraient en cause la solidité de la structure de la construction (fondations, toiture, étanchéité,…) ou la rendraient impropre à sa destination. Grâce à la Dommage-Ouvrage, dans l'hypothèse où ses garanties s'appliquent, vous serez ainsi indemnisé. La compagnie exercera ensuite elle-même les recours contre les entreprises responsables.

· Le service S.A.V.
Les équipes de Immo-forum se tiennent à votre disposition pour définir avec vous la meilleure marche à suivre et connaissent parfaitement toutes les garanties d’assurances.
Vous êtes invités à saisir notre Service Après Vente pour tous les désordres qui surviendraient durant les deux premières années qui suivent la réception des travaux.

II. Pour votre emprunt

A. En tant qu’emprunteur, suis-je protégé ?

La loi vous protège en votre qualité d’emprunteur vis-à-vis de l’établissement prêteur et fixe les règles qui régissent les relations entre vous (Loi SCRIVENER).

Quand il a accepté votre dossier, l’établissement prêteur doit vous faire une offre de prêt obligatoire par écrit qui l’engage vis-à-vis de vous. Cette offre est gratuite. L’établissement prêteur ne peut demander aucun frais quel qu’il soit pour l’examen du dossier, la rédaction de l’offre ou son envoi.

L’offre doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires et notamment toutes les conditions de remboursement de votre prêt :

Montant des frais de dossier,

Existence d’une commission d’engagement,

Modalités d’indexation du taux, s’il est révisable,

Modalités de révision des échéances,

Indemnités en cas de remboursement anticipé,

Conditions d’obtention et bénéficiaire, de l’assurance décès-invalidité (ADI).

Quoi qu’il arrive cette offre est valable 30 jours à compter de sa réception et ne peut être accepté et signée par l’emprunteur qu’après un délai de réflexion obligatoire de 11 jours, la signature notariée doit intervenir dans les 4 mois qui suivent.

Comment apprécier les meilleures conditions d’emprunt ?

La qualité de telle ou telle solution de financement ne s’apprécie pas seulement au regard du taux annoncé, mais aussi en tenant de biens d’autres paramètres :

Les conditions d’assurance.
Les différents frais liés à la mise en place du crédit :

Frais de dossier, frais de garantie, commissions d’engagement…

Les différentes options possibles :

Franchise totale ou partielle des intérêts intercalaires, échéance
modulable, indemnités en cas de remboursement anticipé.

Pour les prêts à taux révisables :

Les conditions de révision du taux et de révision des échéances, les
conditions de passage à taux fixe.

Aussi, est-il parfois utiles d’avoir un conseil avisé et neutre de manière à choisir la meilleure solution de financement adapté à votre situation et à vos objectifs dans le temps.

Vous n’êtes engagé d’aucune façon et ne devez rien payer tant que vous n’avez pas retourné auprès de l’établissement prêteur votre offre de financement acceptée et signée. A l’inverse, ce dernier est totalement engagé dès qu’il vous a adressé son offre écrite.

B. Comment mon emprunt est-il assuré ?

Tout crédit immobilier doit faire l’objet d’une couverture d’assurance pour les risques : décès, invalidité et incapacité de travail (ADI).
Bien sûr cette assurance constitue une garantie pour la banque mais représente pour vous et votre famille une sécurité patrimoniale importante.
Il est important de vérifier le contenu des garanties qui peuvent varier fortement d’un établissement à l’autre.
L’établissement prêteur est tenu de vous remettre, au plus tard avec l’offre de prêt, une notice comportant les principales conditions du contrat d’assurance et notamment :

Les risques couverts et ceux qui sont exclus,
L’étendue des garanties et les modalités de mise en jeu de l’assurance.

Il est important de bien en appréhender le coût exprimé soit en % du capital emprunté, soir en % du capital restant dû.

Quelles que soient les modalités de calcul, la prime d’assurance faisant partie intégrante de votre échéance de prêt, il est important de toujours calculer ou comparer vos remboursements et votre endettement assurance incluse.

Il vous faudra choisir les quotités d’assurance, c'est-à-dire le pourcentage du prêt qui sera assuré ou l’autre « tête », sachant que vous pouvez être assuré en qualité d’emprunteur et co-emprunteur, mais aussi de caution ou d’associé pour une SCI dans le cadre d’un prêt immobilier. La règle d’usage est de répartir au minimum 100% de couverture en fonction des conséquences de la disparition ou diminution de la capacité de remboursement de chacun des contractants.
Généralement, l’assurance prend effet dès acceptation par l’assureur. Dans ce cas, même si le prêt n’a pas été débloqué, le paiement des primes intervient dès votre acceptation de l’offre de prêt…

Sachez qu’au-delà du cadre standard, il est souvent possible d’apporter une solution à des situations particulières :

Lorsque le terme du prêt est supérieur à l’age limite de couverture de l’assurance,
Lorsque vous présentez un risque de santé spécifique,
Lorsque vous n’êtes pas ou plus assurable,
Ou encore si vous bénéficiez de contrats d’assurances plus intéressants que vous pouvez déléguer (par exemple pour de jeunes emprunteurs).