Défiscalisation Immobilier

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Résidence Les Portes du Lagon 2 à Mamoudzou, "capitale" de l'Ile Mayotte. Défiscalisation Girardin avec Garanties locatives et Garantie revente.

Un hébergement immobilier haut de gamme, en adéquation avec les besoins de la population à fort revenu à Mayotte.

Résidence "Les Portes du Lagon" - tranche 2 Mayotte

Dossier de présentation

Image du projet

Descriptif

Plan des parkings

Résumé garanties Valorimo
(investisseur ou résidence principale)

Prix packagés (pro-format)

Garantie des loyers (investisseurs)

Fiscalité Paul / Girardin
Livraison : juin 2008

N° de Lot

Etage

Type

Surface habitable

Surface utile
supplémentaire

Varangue

Espace paysager

Surface exploitable

Montants en €

VOIR PLANs DE LOGEMENTS

Prix de Vente TTC*

Loyer brut

masse, surfaces

pièces

* prix packagés

RDC

95,3 m²

20,4 m²

84,4 m²

115,7 m²

Défiscalisation Girardin

R+4

96,2 m²

7,2m²

20,2 m²

123,6 m²

Stationnements = 1 parking aérien inclus

2008

Ce programme bénéficie des garanties de revente Valorimo
Prix compris Frais d'actes et garantie de prêt, de dossier de crédit et procuration*

* voir modalités sur l'annexe

Livraison juin 2008

Défiscalisation 2008

L’opération "Les Portes du Lagon 2"

Réalisation d’un ensemble immobilier

Les ventes se réaliseront en Vente En Etat Futur d’Achèvement (VEFA)

Les logements de la résidence seront répartis de la façon suivante (tableau ci-dessous) :

Etage Nombre Type de lots

R DC 2 T5
R +1 2 T5
R +2 2 T5
R +3 2 T5
R+4 2 T5

Le projet sera placé sous le régime de la copropriété et réalisé en une tranche

L’ensemble immobilier disposera d’un parking de 12 places extérieures.

Planning Prévisionnel

Date de livraison

La livraison de l’ensemble des appartements est fixée en décembre 2007.

Planning pour livraison décembre 2007

Etudes préalables ...............................................................3eme trimestre 2006

Instruction des dossiers administratifs ............................3eme trimestre 2006

Commercialisation .............................................................1er trimestre 2007

Consultation des entreprises ..............................................1er trimestre 2007

Travaux ...............................................................................Mars 2007

Livraison..............................................................................décembre 2007

La date d'achèvement des travaux (DAT) est fixée au 31/12/2007, mais la livraison définitive interviendra avant fin juin 2008 (limite fiscale légale).

Statut juridique et fiscal de la résidence

Statut fiscal

Investissement en « Loi Girardin » bénéficiant d’une réduction d’impôt de 40 % à 50 % du prix de revient du bien étalée sur 5 ans.

Déficit foncier non imputable sur le revenu global durant l’engagement de location

Report des déficits générés par les intérêts d’emprunt pendant 10 ans

Déplafonnement des loyers après la 6ème année

Les avantages du programme

Adéquation du montage : les loyers du marché restent dans les limites du plafond des loyers conventionnés.

L’investisseur conserve ainsi le choix d’une défiscalisation à 40 % (sans plafond de ressource du locataire).

Rentabilité financière : outre la forte rentabilité de départ et pendant toute la durée d’engagement de location, la localisation du projet et sa qualité de construction laisse le choix à l’investisseur de 4 sorties possibles :
- Le passage en locations saisonnières (forte rentabilité)
- Poursuivre une location classique (revenu garanti)
- Revendre le bien en résidence principale ou secondaire (plus value latente importante)

Sécurité

Nous avons retenu un gestionnaire de qualité, référant sur le marché Mahorais qui vous garantit le respect des conditions d’application de la loi.

Avantage patrimonial

Retraite
Constitution d’un patrimoine immobilier
Prévoyance
Assurance décès invalidité grâce au financement
Plue value
Plus value latente importante sur un marché en plein développement

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Résidence Les Portes du Lagon 2

Fort du succès de la commercialisation et de l’exploitation de la première tranche des Portes du Lagon à Mayotte, nous réalisons un nouveau programme dans l’Ile au Lagon.

Provision frais d’acte :
Les frais de notaire, les frais de procuration plafonnés à 150 euro TTC, les frais d'hypothèque, les intérêts intercalaires, les frais de dossier bancaire plafonnés à 400 euro TTC

Commerces :
- au centre du nouveau « coeur de ville » de Mamoudzou, chef lieu de Mayotte ;
- à 5 min à pied de l’hypermarché JUMBO SCORE ;
- commerces de proximité (agences bancaires, boulangerie, commerce non alimentaires) ;
- établissement secondaire de Police…

Activités :
- proximité du Port Longoni ;
- à 3 min de la zone industrielle de Kawéni (plus gros bassin d’emploi de Mayotte) ;
- à proximité immédiate du nouveau Centre de Sécurité Sociale de Mayotte
- école primaire privé, école maternelles et primaires publiques, collèges et lycées à 3 min…

Loisirs :
- à 800 m de l’océan

Présentation

Cette résidence propose 10 nouveaux logements sur la commune de Mamoudzou, "capitale" économique de Mayotte en investissement Girardin. Composée de 10 lots T5 (125m²), chaque appartement est conçu pour répondre aux attentes d’une clientèle exigeante. Les appartements disposent d’une baie en aluminium et de fenêtres PVC avec double vantail coulissant et volets roulants motorisés ou manuels (selon plans), d’une cuisine aménagée, de la climatisation individuelle dans le séjour et dans chaque chambre et d’une varangue qui permet de profiter du calme et du grand air sous le soleil de l’île. Profitant de belles finitions, les appartements offrent un grand standing et un hébergement haut de gamme, parfaitement en adéquation avec les besoins de la population à fort revenu présente et à venir à Mayotte.

Située à Mamoudzou, le poumon économique de l’île, cette résidence présente une excellente capacité locative (gestion assurée par l'agence locale Arom Immobilier) et une forte plus value latente. Garanties de revente et de carence locatives possibles.

Livraison :
Les Portes du Lagon 2 (10 logements) : Juin 2008

Maquette de la résidence

La garantie revente immobilier

100% Sûr Garantie revente programme immobilier

Objet : Garanties reventes immobilier sur beaucoup de nos programmes neufs direct promoteur

Si l’acquéreur d’un bien immobilier à usage d’habitation est amené à revendre en urgence son bien par suite des évènements suivants :

La garantie revente immobilier offre aux emprunteurs la possibilité d’avoir l’assurance que la moins value éventuelle réalisée lors de la revente immobilier du logement sera remboursée.

La compagnie d’assurance rembourse à l’acquéreur la perte financière qu’il pourrait subir lors de la revente du bien, l’eventuelle réintégration de l’avantage fiscal qui pourrait en découler, la commission d’agence, ainsi que l’acompte versé par l’acheteur à la réservation en cas de décès entre le compromis et la vente.

La garantie revente de l'immobilier est la possibilité offerte aux emprunteurs, d'avoir une assurance qui garantit, dans certaines limites, la moins value éventuelle réalisée lors de la revente du logement. Cette garantie revente est acquise pour une durée qui peut varier selon les établissements et prend effet à compter de la date effective d'achat du bien.

Ce contrat assure donc la perte financière (Prix de vente - Prix d'achat hors frais) constatée lors de la revente du bien.

Mayotte

Mayotte a l’appellation d’île au Lagon car elle est entourée d’un des plus grands lagons au monde. Petite île française située dans l’Océan Indien, entre l’Afrique et Madagascar, Mayotte fait partie de l'archipel comorien. Campée au centre d'un lagon de 1 100 kilomètres carrés, elle se compose de deux îles principales (la Petite et la Grande Terre - séparées par un bras de mer d’un kilomètre) et d'une quinzaine d'îlots, soit 376 kilomètres carrés de terres émergées. Côté population, Mayotte comprend un peu plus de 160000 habitants et les prévisions tablent sur 220000 habitants d’ici à 2010. Le chef lieu de l’île est Mamoudzou qui compte 45000 habitants.

Le lagon de Mayotte regorge de richesses marines, et permet aux amateurs de plongée de savourer leurs moments subaquatiques entourés de tortues centenaires, de dauphins, de baleines en passage avec leur baleineau et de nombreuses autres espèces marines qui ne se rencontrent que dans ces eaux.
En ce qui concerne la partie émergée, Mayotte est également très prisée pour ses fleurs comme l’ylang-ylang (qui permet aux parfumeurs de constituer quelques unes de leurs fragrance), la vanille, la cannelle…Les baobabs côtoient les cocotiers sur des plages dont le sable peut varier du blanc au noir en passant par l’orangé.

Mayotte est un TOM (Territoire d’Outre-Mer) qui est en cours de départementalisation pour devenir un DOM (Département d’Outre-Mer) d’ici à 2010. Cela génère d’importants développements économiques et structurels, comme la création de 11 collèges et lycées, l’extension du pôle universitaire de l’île, l’agrandissement de la piste d'atterrissage de l'aéroport, des bâtiments administratifs… Ces développements engendrent une arrivée massive de fonctionnaires d’Etat à l’Education, à la Justice, à l’Administration Publique ainsi que d’entrepreneurs privés de nombreux corps de métiers (BTP, alimentation…). Une des conséquences directes de cette affluence est la croissance des besoins en logements et des capacités d’accueil.

La population mahoraise est à l’origine de cette modernisation et de la départementalisation. Mais même si elle souhaite cette modernisation, elle garde un œil vigilant sur l’environnement.

Vue aérienne 1

Vue aérienne 2

Environnement

L’Environnement

La nature a pourvu Mayotte d’un environnement enchanteur. Son lagon de plus de 1500 km², l’un des plus grands lagons fermés du monde, fait le bonheur des amateurs de loisirs aquatiques. De juillet à octobre, les baleines séjournent dans le lagon avec leurs nouveau-nés. Les tortues pondent sur les plages de l’île et peuvent être observées dans quelques mètres d’eau. Les dauphins viennent fréquemment jouer dans les étraves des bateaux.

Cette tortue verte a été photographiée dans son milieu naturel, à Mayotte, dans l'Océan Indien. Les îles du sudouest de l'Océan Indien, c'est-à-dire Mayotte, La Réunion, et Madagascar, accueillent cinq des huit espèces de tortues marines identifiées.

La richesse de la faune marine du lagon est impressionnante : perroquets, bonites, thons, thazards, chirurgiens, poissons coffre, mérous, balistes, demoiselles, murènes, poissons clowns dans leurs anémones, poissons anges, langoustes, poulpes, oursins, etc. Les coraux ont créé une architecture sous-marine sophistiquée. Même s’ils ont récemment souffert des conséquences d’El Nino, de nombreux sites ont été préservés ou sont en voie de reconstitution.

Poisson ballon à taches noires

A la tombée du jour, les roussettes envahissent le ciel : cette grande chauve-souris, totalement inoffensive, se nourrit exclusivement de fruits. Le caméléon, petit reptile d’allure préhistorique, se dissimule parfaitement dans la végétation.

Parmi les nombreuses espèces d’oiseaux présentes à Mayotte, on citera le martin (cousin du mainate), les inséparables verts, les courlis, les guêpiers, le cardinal, dont le mâle possède une belle couleur vermillon, les marins-pêcheurs, les colibris, les aigrettes et les pailles en queue.

La forêt couvre près de 20 000 hectares. Il reste quelques zones de forêt primaire, relativement denses. Manguiers, bananiers, bois noir, canneliers, tamariniers, eucalyptus, teck, bambous, cocotiers… Mayotte est un véritable herbier tropical. Les baobabs sont nombreux sur l’île, plus particulièrement dans le sud. La forêt abrite des espèces endémiques telles que le maki (lemur fulvus mayottensis), lémurien proche des espèces de Madagascar.

A cet effet, une procédure de classement en réserve naturelle de l’îlot BOUZY est en cours d’exécution. Celui-ci devrait permettre de répondre pleinement aux exigences de préservation écologique de la forêt sèche naturelle et reconnaître l’action de protection des lémuriens réalisée par une association sur cet îlot.

Le conservatoire de l’Espace Littoral et des Rivages Lacustres, établissement public national compétent à Mayotte depuis 1995, constitue un acteur central de la préservation des espaces naturels de Mayotte. Plusieurs sites ont d’ailleurs déjà été classés (la plage de Moya, la vasière des Badamiers, les falaises de Papani, la Vigie, le Dziani).

Géographie

Situé dans l’hémisphère sud, entre l’équateur et le tropique du Capricorne, à l’entrée du Canal du Mozambique, à mi-chemin entre Madagascar et l’Afrique, Mayotte est un archipel volcanique de 374 km². Il forme lui-même la partie orientale de l’archipel des Comores.

Mayotte comprend deux îles principales et une trentaine de petits îlots parsemés dans un lagon de plus de 1 500 km². L’île principale, Grande-Terre, découpée et pentue, est formée de 6 massifs érodés dont le point culminant est le Mont Bénara (660m). L’îlot de Pamandzi et le rocher de Dzaoudzi, reliés par une digue appelée le Boulevard des Crabes, constituent Petite-Terre.

Le chef-lieu administratif est situé à Dzaoudzi, mais l’activité économique est concentrée autour de Mamoudzou, en Grande-Terre. Petite-Terre et Mamoudzou sont les zones les plus urbanisées.

Les Comores sont d’origine volcanique : Mayotte est la plus ancienne île de l’archipel (environ 8 millions d’années) et possède un relief moins accentué du fait de l’érosion et de l’enfoncement de son plateau.

Mayotte possède l’un des plus grands et des plus beaux lagons du monde, délimité par une barrière de corail longue de plus de 160 kms, elle-même coupée par une dizaine de passes.

Climat

Le climat de Mayotte est de type “ tropical humide ”, avec une moyenne annuelle de 25,6°C.

L’île connaît deux saisons :

la saison des pluies, d’octobre à mars, pendant laquelle la mousson venant du nord arrose l’île. Les températures sont élevées et le taux d’humidité très important. 80% des précipitations surviennent pendant cette période. C’est également la saison des cyclones et des dépressions tropicales, même si Mayotte est peu exposée au risque cyclonique.
la saison sèche, d’avril à septembre, pendant l’hiver austral. Les alizés venant du sud-est rafraîchissent l’atmosphère, le taux d’humidité est moins important, et la pluie se raréfie.

Population

En 35 ans, la population de Mayotte a été multipliée par 5, pour atteindre 160 265 habitants en 2002. La densité moyenne sur l’archipel s’élève à 428 habitants au km².

Cette population est de plus en plus concentrée autour d’un pôle urbain : Mamoudzou, chef lieu de l’île, absorbe plus de 45 000 habitants, soit 28 % de la population totale.

La population mahoraise est jeune

Les moins de 20 ans représentent 56 % de la population totale, pourcentage le plus élevé de tous les territoires français.

La population mahoraise

Elle est issue d’un métissage entre les populations d’origine bantoue et les différentes vagues d’immigration, principalement malgache. Parmi les minorités présentes sur l’île, la communauté indienne occupe une place importante, particulièrement dans le secteur du commerce.

Histoire au coeur de l'Océan Indien…

Aux origines du peuplement de Mayotte

Le premier peuplement de Mayotte, situé entre le Vème et le VIIIème siècle, serait d’origine bantoue. Jusqu’au XIIIème siècle, le commerce se développe avec les autres îles du Canal du Mozambique, Madagascar et l’Afrique. Les invasions arabes se succèdent et amènent la culture swahilie et la religion musulmane. Des sultanats rivaux se créent dans l’archipel des Comores. Les premiers Européens, Portugais et Français, débarquent à Mayotte vers le XVème siècle, et utilisent l’archipel comme point de ravitaillement sur la Route des Indes. A la fin du XVIIIème siècle et au début du XIXème, Mayotte est le théâtre de troubles violents (razzias d’esclaves par les Malgaches, pillages, guerres de succession, etc.) et la population est réduite à 3 000 personnes.

Mayotte française

Le 25 avril 1841, le sultan Andriantsouli, d’origine malgache, cède l’île de Mayotte à la France, représentée par le Commandant Passot pour faire échapper l’île aux attaques venues de l’extérieur, notamment des Comores. Mayotte devient alors colonie française. L’esclavage y est aboli dès 1846.

De 1886 à 1892, soit près d’un demi-siècle plus tard, la France établit son protectorat sur les trois autres îles des Comores, l’archipel étant alors placé sous l’autorité du gouverneur de Mayotte.

Par la loi du 25 juillet 1912, la colonie de “ Mayotte et Dépendances ” est rattachée à la colonie française de Madagascar. En 1946, l'archipel des Comores obtient le statut de Territoire d'Outre-mer, ayant pour chef-lieu Dzaoudzi. Peu après l’application du statut de TOM prévu par la Constitution de 1958, les Grands Comoriens font subir aux Mahorais brimades, humiliations, restriction de crédits et transfert du Chef lieu à Moroni.

En décembre 1974, un référendum est organisé sur l’indépendance des îles des Comores. Le décompte des suffrages île par île fait apparaître que Mayotte souhaite rester dans le giron de la République française à 63.8 % des voix. Une nouvelle consultation de Mayotte est organisée en février 1976 : la population plébiscite le maintien de Mayotte au sein de la République française à 99.4 %. Avec la loi du 24 décembre 1976, Mayotte se voit dotée d’un statut provisoire de Collectivité Territoriale de la République. L’ancrage de Mayotte dans la République française réaffirmé par la loi du 22 décembre 1979 qui stipule que “ l’île de Mayotte fait partie de la République française et ne peut cesser d’y appartenir sans le consentement de sa population” n’aboutit cependant à aucune proposition concrète sur l’avenir statutaire de l’île. Le combat pour “Mayotte française” mettra quasiment un quart de siècle à aboutir.

Le statut de Mayotte

Vingt et un ans plus tard, le 27 janvier 2000, un Accord sur l’avenir de Mayotte est signé au nom de l’Etat par le Secrétaire d’Etat à l’Outre-mer avec le Président du Conseil Général et les principaux partis politiques de l’île (MPM-RPR-PS). Cet accord qui se propose de fixer les objectifs communs de l’Etat et de la Collectivité ainsi que les orientations statutaires vient ainsi conclure une longue et intense démarche de concertation et de travail. Conformément aux engagements pris, la population de Mayotte est consultée le 2 juillet 2000 sur l’avenir institutionnel de son île. 72,94% des électeurs se sont prononcés en faveur de cet accord.

La Loi n°2001-616 du 11 juillet 2001 dote Mayotte du statut de « Collectivité Départementale », et réaffirme dans son article premier que Mayotte fait partie de la République et ne peut cesser d’y appartenir sans le consentement de sa population. La loi stipule, en outre, que l’exécutif, actuellement exercé par le Préfet, sera transféré au Président du Conseil Général en mars 2004, qu’un caractère exécutoire de plein droit sera conféré aux actes de la collectivité départementale après le renouvellement du Conseil Général de 2007. En 2010, le Conseil Général pourra proposer au Gouvernement une nouvelle évolution statutaire. L’article 3 de la Loi 2001-616 du 11 juillet 2001 prévoit également l’application de plein droit à Mayotte des lois, ordonnances et décrets relatifs à la nationalité : à l’état et la capacité des personnes aux régimes matrimoniaux, successions et libéralités au droit pénal à la procédure pénale à la procédure administrative contentieuse et non contentieuse au droit électoral aux postes et télécommunications

Des dispositions en faveur du développement économique et social de l’île sont incluses dans la loi. Plusieurs ordonnances, notamment d’ordre social (extension et généralisation des prestations familiales, protection sanitaire et sociale, droit du travail et de l’emploi) sont déjà intervenues au cours du premier trimestre 2002.

Ce nouveau statut permettra ainsi à Mayotte, d’adopter une organisation juridique, économique et sociale qui se rapprochera le plus possible du droit commun et qui sera adaptée à l’évolution de la société mahoraise.

Mayotte inscrite dans la Constitution française

Dans le cadre de la réforme de la Constitution menée par le gouvernement, le titre XII de la Constitution, dont les articles 73 et 74 portant sur les départements et territoires d’Outre-Mer, a été révisé.

Ultime étape de l’ancrage de Mayotte dans la République Française, son inscription dans la Constitution Française est désormais effective.

Economie

Le secteur traditionnel recouvre l'agriculture et la pêche. Si l’influence des traditions est encore très forte, l’évolution vers des pratiques modernes est tout à fait perceptible.

La surface agricole utile (SAU) représente près de 30 % de la surface émergée de l’archipel de Mayotte, soit 11 000 hectares.

L’île exporte, en quantité certes limitée, la vanille et l’essence d’ylang-ylang dont la qualité est reconnue dans le monde entier.

Les importantes ressources halieutiques du Canal du Mozambique et du Lagon de Mayotte sont très prometteuses quant au développement de la pêche hauturière et de l’aquaculture. Une importante entreprise nationale s’est implantée en 1999, avec succès à Mayotte. En 2002, les exportations aquacoles ont dépassé les 100 tonnes et sont devenues le premier poste d’exportation.

Le secteur moderne englobe le BTP, les services, le commerce et les administrations. L'économie locale est dominée par le secteur du BTP où tous les corps de métiers sont représentés. Son essor résulte d'importants besoins en logements sociaux, locatifs et en équipements publics (écoles, routes,...). L'augmentation des prêts à l'habitat se poursuit, et alimente les carnets de commande.

Les activités de services sont présentes notamment les services informatiques, ceux fournis aux entreprises (nettoyage, analyse technique, publicité, formation,...) les services de santé, les télécommunications... Ce secteur dynamique emploie près de la moitié des actifs. La taille réduite des entreprises et les débouchés limités les empêchent de bénéficier d'économies d'échelle et d'être concurrentielles à l'exportation.

Actuellement le commerce, grâce à l'amélioration continue du pouvoir d'achat des ménages mahorais et l’arrivée importante de métropolitains, est en pleine réorganisation et expansion, avec l’ouverture de magasins à grandes surfaces alimentaires et marchandises générales (CORA, SHOPI, MEGA, HYPER-DISCOUNT…). Mais la plupart des commerces sont encore des "doukas" (petit commerce familial), présentes partout sur le territoire.

Les services au public : Electricité de Mayotte (EDM) qui a doublé sa production en 5 ans doit faire face à une demande de plus en plus importante tout comme le syndicat des eaux de Mayotte, France Télécom ou l’opérateur privé de téléphonie mobile (SFR) implanté depuis novembre 2001.

Les transports routiers et maritimes sont satisfaisants, les échanges avec l'extérieur sont réguliers et en constante progression.

Le port de Longoni ouvert en 1992 souffre déjà de saturation. De 99 700 tonnes en 1993, il aurait atteind les 390 000 tonnes à fin 2002. Il faut noter que 47 % de ces volumes sont consacrés à des transbordements vers d’autres pays de la zone.

Un deuxième quai prévu sur 2006 devrait permettre à ce port d’éclatement de mieux répondre à la demande.

Le trafic aérien a également connu entre 1994 et 2001 une croissance exceptionnelle : de 57 384 passagers en 1994, il est passé à 134 397 passagers en 2001. La piste ne permettant pas de recevoir d'avions gros porteurs, l'augmentation du trafic se traduit par la multiplication des rotations, principalement Réunion - Mayotte. Actuellement, quatre compagnies desservent l’île : Air Austral, Air Seychelles, Air Comores et épisodiquement Air Madagascar. La Compagnie Air Mozambique a mis récemment en service une liaison hebdomadaire MAPUTO-PEMBA-MAYOTTE. La mise aux normes de l’aéroport est en cours.

La Convention de Développement signée le 13 décembre 2002 prévoit la construction d’une nouvelle aérogare et l’allongement de la piste.

Bien que Mayotte ne soit pas encore une destination privilégiée, le tourisme encore peu structuré commence à se développer. Il constitue l’un des secteurs essentiels de développement en raison des emplois et des activités annexes qu’il peut induire.