Location meublée LMP

La Location Meublée Professionnel offre un outil de gestion de patrimoine par excellence, idéal pour se constituer un patrimoine, préparer sa retraite ou celle de son conjoint.

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Défiscalisation 2008 - Programmes Immobiliers sur la France entière et DOM TOM

Outil de gestion de patrimoine par excellence, idéal pour se constituer un patrimoine, préparer sa retraite ou celle de son conjoint, permet de générer une protection sociale et de valider des trimestres (retraite) pour une personne qui cesse son activité avant 60 ans. La Location Meublée Professionnel offre de nombreux avantages: non seulement sa fiscalité est attractive, mais les contraintes imposées au bailleur sont moins nombreuses que dans le cadre d'une location non meublée.

GUIDE FISCAL (conseil defiscalisation, conseil gestion patrimoine.)

Le statut de Loueur en Meublé Professionnel, ne nécessitant aucune participation de l'investisseur à l'activité locative, confère un avantage fiscal exceptionnel: celui de pouvoir imputer le déficit fiscal (issu notamment des frais d'acquisition et des intérêts d'emprunt) sur le revenu imposable de l'investisseur, sans limitation.

Contribuables concernés
Propriétaires bailleurs de biens loués meublés dont les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 € (150 870,11 F)

Type d'avantage fiscal
Imputation des déficits sur les revenus globaux

Conditions à respecter
Réaliser plus de 23 000 € de recettes locatives annuelles ou plus de 50% des ressources du foyer fiscal. Etre inscrit au RCS.

Dispositif-Location meublée LMP

La solution de Défiscalisation Immobilière la plus rentabilité.

Les locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23 000 €.Sont inscrits en qualité de loueur professionnel au registre du commerce.

A la différence de la location meublée non professionnelle (LMNP) où les revenus tirés de la location ne sont déductibles que des revenus de même nature, dans le cadre de la location meublée professionnelle (Location meublée LMP), les déficits occasionnés par cette activité sont imputables sur les revenus globaux.
Est considérée comme une location meublée professionnelle au sens de l'article 151 septies du CGI,

- Les locaux meublés qui dégagent des revenus locatifs annuels bruts de plus de 23 000 € (150 870,11 F).

- Sont inscrits en qualité de loueur professionnel au registre du commerce.

NOTA : En cas d’exercice en société, les 23 000 € de recettes s’apprécient non pas au niveau de l’entreprise, mais au prorata des parts (ou des droits) détenues par l'associé dans les bénéfices sociaux.

Attractivité du Location meublée LMP

Constitution d’un patrimoine qui procure un complément de revenus, transmissible à ses héritiers...

Produit à forte défiscalisation en première année d'exploitation (possibilité de déduction des frais de commercialisation et d'ingénierie sur option si conditions réunies),
Constitution d’un patrimoine qui procure un complément de revenus, transmissible à ses héritiers.
Récupération de la TVA si locations consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier.
Loyers perçus selon bail de 9 ans minimum (résidences de tourisme et para hôtelières).
Imputation du déficit BIC (hors amortissements exclus) sur le revenu global.
Imputation des amortissements "stockés" sur les revenus ultérieurs de l'activité,
Possibilité de gestion déléguée à un exploitant gestionnaire (résidences de tourisme et para hôtellerie) gestion déléguée.
Produit procurant généralement un complément de revenus défiscalisés pendant la période d'amortissement et de remboursement de l'emprunt de l'investissement,
Possibilité d’investir par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (EURL, SARL).

Type d’avantage fiscal-Location meublée LMP

L’un des avantages fiscaux les plus attractifs du statut de Location meublée LMP est la faculté de pouvoir imputer les déficits d’exploitation sur le revenu global, à condition d’opter pour le régime du réel ou du réel simplifié.

Les charges déductibles susceptibles de créer un déficit imputable sont l’ensemble des charges locatives de tout propriétaire, y compris charges de propriété ou de copropriété. S’y ajoutent les charges financières liées à l’acquisition, c’est-à-dire les intérêts d’emprunt et primes d’assurance liés à l’emprunt, et les éventuels frais d’étude et de recherche.

Il en est de même des charges découlant du statut de Location meublée LMP, telles que les cotisations vieillesse et d’allocation familiale.

Les dépenses d’entretien et de réparation sont également prises en compte dans la mesure où elles ont pour objet de permettre aux occupants l’usage normal de l’immeuble, sans toutefois en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Attention, si ces dépenses incombaient logiquement au locataire mais qu'elles sont prises, pour diverses raisons, en charge par le propriétaire, elles ne sont alors imputables que sur les seuls revenus fonciers.

Exception à ce principe, elles sont imputables sur le revenu global dans la mesure ou il s’agit de travaux nécessaires du fait de la vétusté de l’immeuble, de travaux engagés avant l’arrivée du locataire, de travaux prévus expressément dans le contrat de bail.

TVA-Location meublée LMP

les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA...

TVA

Les locations de logements meublés à usage d'habitation sont en principe exonérées de TVA.

Antérieurement au 1er Janvier 2007 seules étaient imposables :

Les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourismes classés.
Les prestations d'hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés.
Les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées sous condition d'un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique.
Les prestations d'hébergement fournies dans des conditions proches de l'hôtellerie (petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, accueil), exemple maisons de retraite, résidence étudiants etc…,
Les locations de locaux consentis par bail commercial à l'exploitant d'un établissement désigné ci-dessus.

Sous certaines conditions, les prestations d'hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme sous condition d'un contrat de location de 9 ans minimum à un exploitant (réhabilitation de l'immobilier de loisirs).

Ce régime était jusqu'à présentréservé aux seules locations conclues par bail commercial. Toutes ces locations sont donc désormais taxables de plein droit à la TVA.

Le taux réduit de TVA de 5,5 % s'applique à ces fournitures de logements meublés.

De même, le dispositif s'applique lorsque le preneur est non assujetti à la TVA.

Pour les locations qui étaient exonérées de TVA en application des règles antérieures, le nouveau régime devient applicable aux opérations dont le fait générateur intervient à compter du 1er Janvier 2007, mais n'entraîne pas une remise en cause du traitement fiscal appliqué à juste titre sur les acomptes ou les paiements correspondants qui auraient été perçus avant cette date.

Dorénavant donc,

les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtelier, sont soumises à la TVA.

Corrélativement, les contribuables bénéficient de la récupération de la TVA sur le montant de l'investissement ainsi que sur les charges afférentes aux revenus des locations.

Investisseurs concernés-Location meublée LMP

Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel, il faut d’abord être inscrit comme tel au registre du commerce et des sociétés et réaliser plus de 23 000 € (150 870,11 F) de recettes annuelles au titre de l’activité de loueur en meublé ou tirer au moins 50 % de ses revenus globaux de cette activité.

La comptabilité en BIC est une comptabilité commerciale (créances acquises moins dettes certaines) qui retrace les produits (prestations d'hébergement) et les charges engagées, à la différence des revenus fonciers (comptabilité Recettes - dépenses).

Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition BIC (micro, régime simplifié ou régime réel normal) se détermine d’après les critères ordinaires, que les loueurs soient professionnels ou non.
Si le loueur, personne physique, perçoit au plus 76 300€, le régime fiscal de droit commun est celui du micro-BIC (comptabilité allégée) avec franchise en base de la TVA (exonération).
Dans ce cas, le bénéfice est déterminé après application, par l’administration, au montant des recettes, d’un abattement forfaitaire pour frais de 71 %, avec un minimum de 305 € directement sur la déclaration d'ensemble des revenus (déclaration 2042 C).
NOTA : Ce régime ne s'applique pas aux locations consenties à des exploitants d'établissement d'hébergement à caractère hôtellier qui sont soumises à la TVA (voir ci-dessous).
Mais les contribuables ont la faculté d'opter pour le régime simplifié d'imposition ou le réel normal.
Si le loueur perçoit des recettes comprises entre 76 300 € et 763 000 €, il sera imposable selon le régime du réel simplifié et devra souscrire une déclaration de ses revenus professionnels dans les conditions de droit commun (déclarations 2033 et 2031).
Au delà il sera imposable selon le régime réel normal de droit commun.

Option pour le réel simplifié

Pour plus de simplification dans les déclarations, on recommande aussi que le loueur en meublé professionnel opte pour le régime du réel simplifié.
Ce dernier lui permettra de déduire directement de son revenu global les déficits occasionnés dans le cadre de cette activité.

Impôts directs locaux-Location meublée LMP

Les loueurs en meublé sont soumis à la taxe foncière, exception faite des deux premières années s’ils investissent dans le neuf. Par ailleurs, ils sont assujettis à la taxe professionnelle

Calcul de l'amortissement-Location meublée LMP

Les biens liés à la location peuvent être amortis sur le mode linéaire (vingt ou vingt-cinq ans pour le logement, cinq ans environ pour le mobilier.

Toutefois, depuis 1996, l’amortissement ne peut être pris en compte que dans la mesure où, ajouté aux autres charges déductibles, il annule les revenus imposables. Il ne peut donc pas, par lui-même, créer de déficit reportable.

Dans ce cas, le supplément d’amortissement possible mais non retenu est reporté sur les revenus de même nature des six années suivantes avec les mêmes restrictions.

Impôts sur les bénéfices BIC-Location meublée LMP

Régime simplifié ou régime normal...

Sont déductibles des produits (loyers et accessoires) selon le régime des BIC :

Les charges liées à l'activité de loueur en meublé professionnel : charges locatives, dépenses d'entretien et de réparations, assurances, honoraires de comptabilité, impôts fonciers, taxe professionnelle, cotisations sociales non-salariées du loueur, intérêts d'emprunt

Plus-values-Location meublée LMP

Dans le cadre du loueur en meublé professionnel, l’exonération des plus-values est acquise dès lors que les recettes brutes locatives n’excèdent pas 250 000 €. la dernière année d'exploitation, après au moins cinq années d’exploitation.

En outre, il est admis que le délai de cinq ans ne soit pas le délai de détention du bien mais celui de l’activité de loueur.
Cette exonération s’applique également si l’activité de loueur est exercée par le biais d’une EURL ou d’une SARL de famille à la condition express que la société ait opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes.

Remise en cause-Location meublée LMP

Cette condition soulève parfois certaines difficultés, notamment lorsque l’investisseur exerce à titre principal une profession réglementée (notaires, avocats, expert-comptable etc...).

Dans ces cas, il est souvent possible au conjoint d'exercer l'activité par le biais d'une SARL, ou d'une EURL mais il est surtout préférable de demander et d'obtenir une dérogation de la part de l’ordre qui régit la profession réglementée en lui exposant qu'il s'agit d'une activité destinée à la constitution ou à la gestion d'un patrimoine personnel.

ISF-Location meublée LMP

Depuis la loi de finance pour1999, ne sont exonérés dl’ISF que les loueurs en meublé professionnels qui remplissent simultanément les deux conditions suivantes : retirer de leur activité de location meublée à la fois 23 000 € de recettes annuelles et plus de 50 % de leurs revenus.