lois Engagement National pour le Logement

Les nouveaux types d’amortissement immobilier locatif

La loi portant engagement national pour le logement (ENL) a été votée en 2ème lecture à l'Assemblée nationale mardi 6 juin 2006.
Revenons donc en détails, sur les spécificités des nouveaux types d’amortissements votés.

Rappel : l’investissement immobilier locatif consiste à acheter un ou plusieurs logements, pour les louer afin d’en retirer une rentabilité tout en se constituant un patrimoine qui se valorise dans le temps.

Amortissement des logements neufs. Le logement locatif privé.

Le dispositif Robien et le nouvel amortissement Borloo qui font suite aux précédents dispositifs Périssol et Besson tout en les améliorant, encourage l’investissement locatif grâce à des avantages fiscaux importants.

On constate que la rentabilité locative brute sur le marché immobilier neuf (rapport entre le revenu locatif annuel et le montant de l’investissement) se situe généralement entre 4% et 5%.
Grâce aux avantages fiscaux des nouveaux dispositifs Robien ou Borloo et à l’effet de levier du crédit, le rendement de vos capitaux investis dans l’opération sera deux, voire trois fois supérieur !

A noter :

Le dispositif d'amortissement Robien actuel est maintenu pour les actes authentiques passés avant le 1er septembre 2006, sans conditions.
Le nouveau dispositif d'amortissement Robien recentré s'appliquera à compter du 1er septembre 2006.
L'option pour le dispositif d'amortissement Borloo populaire est possible pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2006.

Le principe de l’amortissement :

Vous pouvez déduire de 50% à 65% du prix de revient de votre investissement. En optant pour un investissement Robien ou Borloo, vous réduisez vos impôts en déduisant annuellement de vos revenus locatifs un pourcentage (dit amortissement) du prix total de votre acquisition (frais de notaire inclus) à raison de :

Dispositifs	Robien	Robien recentré	Borloo populaire
Date d’effet	du 01/01/2003 au 31/08/2006	à compter du 01/09/2006	à compter du 01/01/2006
Logements	Neufs et anciens réhabilités (sous conditions) : logements acquis à titre onéreux
Taux d’amortissement	8% pendant cinq ans et 2,5% pendant quatre ans, puis, sur option, 2,5% pour deux périodes consécutives de trois ans = 65%	6% pendant sept ans et 4% pendant deux ans = 50%	6% pendant sept ans et 4% pendant deux ans, puis, sur option, 2,5% pour deux périodes consécutives de trois ans = 65%
Taux de déduction forfaitaire	Néant (6% jusqu’au PLF 2006) Déduction des frais réels	Néant Déduction des frais réels	30 % Déduction des frais réels

Vous pouvez donc déduire chaque année jusqu’à 10 700€ de votre revenu imposable.

En plus de l’amortissement vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les charges liées à votre investissement (frais de gestion, assurance, taxe foncière) et notamment la totalité des intérêts et frais d’emprunts pendant la durée du financement.

En revanche, que cela soit pour le régime Robien actuel ou le nouveau, l’abattement forfaitaire de 6% a été supprimé pour les revenus 2006 et remplacé par la déductibilité de tous les frais réels engagés.
Le résultat obtenu, nécessairement négatif (délicat foncier), viendra en diminution de vos autres revenus, selon certaines conditions et dans la limite de 10 700€ par an.

Les conditions à respecter :

Pour bénéficier des avantages du dispositif Robien (actuel ou nouveau) ou Borloo vous devez respecter les conditions suivantes :

Louer le logement nu (non-meublé) pendant neuf ans au moins au titre de la résidence principale du locataire.
Le loyer de départ ne pourra excéder un plafond fixé chaque année et calculé en fonction de la surface habitable du logement augmenté de la moitié de la surface des annexes dans la limite de 8m².
Ne pas dépasser certains plafonds de loyers :

Dispositif	Robien	Robien recentré	Borloo populaire
Plafonds de loyers	Zone A : 19,89 € Zone B : 13,82 € Zone C : 9,94 €	Zone A : 19,89 € Zone B 1 : 13,82 € Zone B 2 : 11,30 € Zone C : 8,28 €	Zone A : 15,91 € Zone B 1 : 11,06 € Zone B 2 : 9,04 € Zone C : 6,62 €
Restrictions concernant le locataire	Le logement peut être loué à un ascendant ou descendant du contribuable à la condition que le locataire n’appartienne pas au foyer fiscal du bailleur.	Le logement peut être loué à un ascendant ou descendant du contribuable à la condition que le locataire n’appartienne pas au foyer fiscal du bailleur	Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur. L’engagement de location et l’amortissement peuvent être suspendus, à l’issue d’une période d’au moins 3 ans pour mettre le logement à la disposition d’un ascendant ou descendant du contribuable, pour une période de 9 ans maximum

Pour le nouveau dispositif Robien le plafond des zones A et B est inchangé. Mais la zone B est découpée en deux parties : B1 et B2. B1 pour les agglomérations de plus de 100 000 habitants et égal à l’ex B, et B2 20% en dessous environ.
Quant à la zone C où le marché locatif est le plus étroit, elle baisse d’environ 20% également.

Le nouveau dispositif Borloo Populaire exigera de respecter également des plafonds de ressources par le locataire :

investissement locatif : davantage d’informations.

Important : l’option pour le dispositif Robien est à prendre lors de l’établissement de votre première déclaration de revenus fonciers, l’année suivant la livraison de votre logement sur un imprimé spécial (2044S) que vous devez retirer auprès des services des impôts. Les années suivantes, cet imprimé vous sera adressé automatiquement avec votre déclaration de revenus. Une note annexe vous explique précisément les obligations déclaratives que vous devez joindre et fournir à l’administration fiscale.