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Fiscalité des Revenus Fonciers et imposition du micro-foncier La fiscalité des Revenus  FonciersRevenus et defiscalisation

La catégorie d'imposition des revenus fonciers comprend les revenus tirés de la location d'un bien immobilier nu. Ce bien pouvant être une propriété bâtie (immeuble, maison, usine ...) ou non bâtie (terre agricole...) ou des parts de fonds de placement immobilier, voire même un bateau (aménagé dans ce cas en habitation et utilisé en un point fixe).

Elle ne concerne pas les revenus de la location (ou sous-location) de meublés (imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux - BIC) ni les revenus des sous-locations d'immeubles nus (imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux - BNC). Elle ne concerne pas non plus les revenus des locations effectués par une entreprise commerciale, industrielle, agricole, libérale ou artisanale.

Il existe deux régimes d'imposition des revenus fonciers : le régime micro-foncier et le régime réel d'imposition.

Les revenus sont par ailleurs soumis aux cotisations sociales, et, dans certains cas, à la contribution sur les revenus locatifs. 

Le régime micro-foncier

Le régime micro-foncier est un régime d'imposition simplifiée des revenus fonciers.

Le choix du régime concerne l'ensemble des revenus fonciers au sein d'un même foyer fiscal. Il n'est pas possible d'avoir une location soumise au régime micro et une autre au réel.

Le régime micro-foncier n'est pas possible dans certaines situations : monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier (Robien, Boorlo, Périssol, Besson, Scellier...).

Sur option, le contribuable peut toutefois demander à avoir ses revenus fonciers imposés au régime réel. Pour exercer cette option, il suffit de déclarer les revenus fonciers à l'aide de la déclaration 2044 (ou 2044 spéciale). Le régime réel doit alors être utilisé pendant un minimum de 3 ans (sauf changement dans la situation familiale modifiant le nombre de part imposable).

Le régime "micro-foncier" s’applique automatiquement, sauf option du contribuable pour le régime normal, lorsque le revenu brut foncier hors TVA du foyer fiscal n’excède pas 15 000 € par an.

Calcul du revenu net imposable dans le cadre du “micro-foncier”

70 % x revenu brut foncier

Le régime réel d'imposition

Dans le régime réel d'imposition, le contribuable détermine lui-même son revenu foncier net. Il sera égal au revenu foncier brut en retranchant les charges réellement supportées et justifiées.

Ce régime est le régime de plein droit lorsque les revenus fonciers bruts du contribuable sont supérieurs au seuil de 15.000 euros par an.

Le revenu foncier brut

Il s'agit des recettes ou des loyers réellement encaissés.

A noter que les charges locatives payées par le locataire (les charges récupérables) ne sont pas à comprendre dans les recettes (depuis l'année 2004). Par contre, les dépenses incombant normalement au propriétaire, si elles sont mises à la charge du locataire, sont à réintégrer dans les recettes. De même que les subventions et indemnités perçues (par exemple : indemnité compensant une perte de loyer).

Les charges déductibles

Il s'agit des dépenses de réparation et d'entretien, des frais d'administration et de gestion, des déductions spécifiques (application d'un dispositif fiscal particulier), les dépenses pour l'acquisition ou la conservation des revenus fonciers, les intérêts d'emprunts, les assurances, les travaux...

Toutes ces charges déductibles sont très réglementées et font l'objet d'une abondante littérature fiscale et de nombreuses jurisprudences. Lire pour plus de détails le Bulletin Officiel des Impôts 5 D-02-07 du 23 mars 2007.

Les charges sont en principe à déclarer à partir des sommes TTC comprenant la TVA. En revanche, lorsque le loyer est assujetti à la TVA, les recettes et les dépenses sont à déclarer hors taxes.

Pour être admises par l'administration fiscale comme dépenses déductibles, elles doivent :

Le revenu foncier net

Le revenu foncier net résultant de la soustraction du montant des charges déductible au revenu foncier brut peut aboutir à un déficit foncier.

Calcul du revenu net imposable dans le cadre du régime normal
Dans le régime normal, seul est imposable le revenu foncier net soit le revenu brut foncier moins charges déductibles
Revenu brut foncier Charges déductibles
  • Loyers et fermages

Recettes diverses et exceptionnelles :

  • pas-de-porte
  • indemnité de résiliation de bail versée par le locataire
  • location d’emplacement d’affiches, etc.

Subventions et indemnités :

  • indemnités d’assurance
  • subventions de l’ANAH, etc.

Principales charges déductibles pour leur montant réel :

  • dépenses d’entretien, de réparation, d’amélioration
  • frais de gestion (20 € par local) (1)
  • taxes foncières et taxes locales annexes
  • toutes les primes d’assurance
  • intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation et l’amélioration, etc.
  • Déductions spécifiques (2) (3):
(1) Lorsque les dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, les frais de gestion sont majorés des frais de rémunération des gardes et concierges, des honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles, etc.
(2) Au titre de certains investissements locatifs : 26 % Robien ZRR et Besson ancien, 30 % Borloo (45 % pour un loyer social dans le Borloo ancien ).
(3) Sous certaines conditions, déduction spécifique de 10 % pour location de la résidence principale suite à une mutation professionnelle et déduction spécifique de 30 % pour encourager la remise sur le marché locatif des logements vacants.
 

Les Cotisations Sociales

Les revenus fonciers sont par ailleurs soumis aux cotisations sociales, comme l'ensemble des revenus du patrimoine ou des produits de placement. Voir les taux de cotisations sociales.

La Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL)

Depuis 2006, la contribution sur les revenus locatifs est supprimée pour les personnes physiques détenant leur bien directement ou par l'intermédiaire d'une société civile dont aucun des associés n'est soumis à l'impôt sur les sociétés.

Cette contribution était égale à 2,5% des loyers perçus pour les locations dans des immeubles achevés depuis plus de 15 ans au 1er janvier de l'année d'imposition.

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