La défiscalisation Scellier 25% en 2009Revenus et defiscalisation

La nouvelle loi Scellier est le 1er dispositif qui permet de réduire son impôt sur les 15 années consécutives.

La réduction d'impôt est de 25% du montant de l'investissement et peut atteindre 37%. L'amendement Scellier s'adresse à tous les contribuables français, quelque soit la tranche marginale d'imposition (TMI).

Un nouveau dispositif d'incitation fiscale pour l'investissement locatif est mis en place à compter de 2009.
Ce dispositif est surnommé le « Dispositif Scellier » voire la « Loi Scellier », du nom du député, François Scellier, qui a déposé l'amendement à la loi de finances rectificative pour 2008.
Principales différences avec les dispositifs Boorlo et Robien (qui seront stoppés fin 2009), le dispositif Scellier crée une réduction d'impôt de 25% au lieu d'un amortissement fiscal diminuant les revenus fonciers ; les loyers sont plafonnés mais pas les ressources des locataires.
La zone géographique est limitée aux communes présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

Les conditions d'accès au dispositif Scellier

Conditions à respecter pour etre eligible a la loi Scellier :

Au niveau du logement

C'est une habitation neuve ou en état futur d'achèvement, ou à rénover, et achetée entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. L'achèvement de la construction ou de la rénovation devant intervenir avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit la demande du permis de construire ou celle de l'acquisition du local destiné à être transformé.

Le logement doit répondre à des caractéristiques thermiques et de performances énergétiques, dont les dispositions sont fixées par décret.

Le logement doit être situé dans une des trois zones géographiques qui connaissent un déséquilibre en l'offre et la demande :

la zone A (Paris et seconde couronne, Côte d'azur et Genevois français),
la zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants et certaines communes jugées couteuses),
la zone B2 (villes de 50.000 habitants et plus, zones littorales et frontalières).
Les autres communes en zone C ne sont pas concernés.

L'engagement de location

Le propriétaire s'engage à louer pendant au moins neuf ans le logement au titre de résidence principale du locataire ou bien du sous-locataire dans le cas de location à un organisme public ou privé.

Cet engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure).

Le locataire ne peut appartenir au même foyer fiscal que le propriétaire.

Il n'y a pas de condition de ressources pour les locataires. (voir plus bas)

Des plafonds de loyer sont à respecter selon la zone d'investissement. Le loyer ne doit pas excéder les plafonds fixés par décret. Pour 2009, ce plafond de loyer a été établi comme suit :

Zone A : 21,65 euros par mètre carré,
Zone B1 : 15,05 euros par mètre carré,
Zone B2 : 12,31 euros par mètre carré.

La réduction d'impôt

Le dispositif amendement SCELLIER permet d'obtenir une réduction d'impôt pouvant atteindre 37% de la valeur de l'investissement.
Le gain fiscal maximum pouvant être obtenu grâce à la loi Scellier est de 8 333 € alors que le plafond de la défiscalisation en loi Robien n'était que de 4 280 €.

La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient du logement, dans la limite de 300 000 €. Une seule opération (acquisition, construction ou transformation de logement) est admise pour chaque année d'imposition.

La réduction d'impôt Scellier est calculée sur le prix de revient du logement à hauteur de :
- 25% pour les logements acquis ou construits entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010
- 20% pour les logements acquis ou construits à partir du 1er janvier 2011.

Cette économie d'impôt en amendement scellier est répartie en parts égalesde façon linéaire sur les 9 années durant lesquelles l'investisseur s'engage à louer le bien.
La première année étant l'année de l'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure). Puis, les 8 années suivantes.

Si le montant de la réduction d'impôt dépasse la somme due au titre de l'impôt sur le revenu, le solde peut être reporté sur les impôts des six années suivantes, au maximum.

Cette réduction scellier débute l'année d'achèvement des travaux ou à la date d'acquisition du bien immobilier concerné.
Lorsque la fraction de la réduction d'impôt imputable au titre d'une année d'imposition excède l'impôt dû par le contribuable au titre de cette même année, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la sixième année inclus.
Dans le cas ou l'investisseur désir continué à louer le bien immobilier, il a la possibilité de proroger la défiscalisation scellier sur 2 périodes de 3 années supplémentaires. L'économie d'impôt sera alors de 2% de la valeur du bien par an pendant un maximum de six années.

Le dispositif amendement SCELLIER n'est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Robien, Borloo, ZRR, résidences hôtelières, Girardin, Malraux et Monuments historiques,

Exemple : Pour un investissement réalisé en 2009 de 240.000 euros, le propriétaire bénéficie d'une réduction d'impôt sur le revenu de 25% de ces 240.000 euros, 60.000 euros au total, soit, 6.667 euros par an pendant 9 ans.

Au maximum, en investissant 300.000 euros par an, un contribuable peut obtenir jusqu'à 270.000 euros de réduction répartis dans le temps jusqu'en 2020 pour un engagement de location de 9 ans.

Contrairement aux dispositifs Boorlo ou Robien, le dispositif Scellier permet la même économie fiscale de 25% (ou 20%) de l'investissement quel que soit le revenu et le taux d'imposition de l'investisseur. Il est considéré comme étant plus favorable pour les classes moyennes.

Le dispositif dit Scellier-Boorlo, ou intermédiaire

Si l'engagement de location respecte certaines conditions, identiques à celles du dispositif Boorlo :

location à une personne qui n'est pas un descendant ou un ascendant du contribuable (sauf pendant une période temporaire),
loyer ne dépassant pas les 4/5° des plafonds standards,
conditions de ressources du locataire.

L'investisseur pourra alors bénéficier de la déduction forfaitaire spécifique de 30% des revenus locatifs de ce logement.

De plus, une réduction d'impôt supplémentaire, de 2% de l'investissement, sera possible à la fin de la première durée d'engagement de 9 ans, si l'investisseur s'engage à continuer la location pour une nouvelle période de 3 ans, pendant 6 ans au maximum. La réduction d'impôt peut ainsi être portée à 37% de l'investissement pour une mise en location de 15 ans.

Le dispositif dit Scellier-ZRR

Le dispositif Scellier peut bénéficier d'une déduction spécifique de 26% des revenus locatifs pour les logements situés en zone de revitalisation rurale.

Toutefois, on ne pas cumuler le Scellier-ZRR avec le Scellier-Boorlo, c'est l'un ou l'autre (ou aucun).

Choisir entre Scellier et Robien

Le choix entre loi Scellier ou loi Robien dépendra essentiellement de votre tranche marginale d'impostion (TMI).

La mise en place d'une nouvelle loi de défiscalisation, la loi Scellier, est venue modifier les stratégies d'investissements locatifs au début de l'année 2009. Désormais chaque contribuable qui souhaite investir dans l'immobilier locatif neuf aura le choix entre deux types d'avantages fiscaux : soit une réduction d'impôt via le dispositif de la loi Scellier soit l'amortissement de leur bien avec la loi de Robien (ou Borloo). L'amortissement du bien signifiant une diminution du revenu imposable.

La nouveauté qu'instaure le dispositif Scellier, consiste en une réduction d'impôt de 25% du montant de l'investissement pour tout achat réalisé en 2009 et 2010 (Pour les investissement réalisé en 2011 et 2012, le taux de réduction passera à 20%). Pour l'ANIL (Agence Nationale d'Information sur le Logement), « cette économie d'impôt rétablit l'équité entre les investisseurs, puisque l'avantage fiscal est indépendant de leur revenu ». Autrement dit, la loi Scellier permet quelque soit son niveau de revenu et sa TMI (Tranche Marginale d'Imposition) d'investir dans l'immobilier locatif et de défiscaliser à hauteur de son imposition. Quelque soit sa TMI l'investisseur aura en quelque sorte une défiscalisation sur mesure.

De l'autre coté avec la loi de Robien (ou Borloo), c'est le système de l'amortissement du prix qui permet d'amortir son bien locatif en diminuant son revenu imposable et donc par voie de conséquence son imposition qui est en vigueur. Toujours d'après l'ANIL, « selon le taux marginal d'imposition de l'investisseur, l'incidence fiscale de l'amortissement correspond à une économie d'impôt comprise entre 7% et 20% de ce même montant ». En résumé, avec la loi de Robien, en fonction de votre TMI (14%, 30%,...) le bénéfice fiscal ne sera pas du tout le même.
On peut même dire que l'impact est insignifiant pour les contribuables imposés dans la tranche à 14%. La loi de Robien n'étant au final intéressante que pour les contribuables imposés dans les tranches les plus hautes de 30% et 40%. En général un contribuable payant moins de 3000 euros d'impôts par an, n'a aucun intérêt à se lancer dans un investissement immobilier en loi de Robien.

Comparatif Loi Scellier ou loi Robien

Au final le choix entre la loi Scellier et la loi Robien est presque simple. Pour les contribuables imposés dans le TMI de 14% et 30%, le choix de la loi Scellier s'impose. Ces TMI ne permettant pas d'optimiser le mécanisme de la loi Robien. Pour la tranche à 40%, des calculs sont à faire. En effet dans ce cas, c'est surtout le montant d'investissement qui orientera le choix final.
Cependant il faut reconnaitre que dans la grande majorité des situations, la loi Scellier permettra de défiscaliser, soit de manière plus importante, soit en rapport avec son montant d'impôt annuel.

Le choix entre ces deux types d'investissement immobilier peut aussi être influencé par l'emplacement et le marché locatif correspondant aux posibilités d'achat immobilier.

Loi Scellier ou loi Robien en exemple chiffré

Pour un investisseur (célibataire) ayant une TMI de 30% et réalisant un investissement de 150 000 euros, l'économie d'impôt grâce à la loi de Robien serait d'environ 18 000 euros sur 9 ans. Avec la loi Scellier le même investissement générerait 37 500 euros de réduction d'impôt... soit 2000 euros par an en loi Robien contre 4150 euros par an avec les avantages fiscaux de la loi Scellier.
Un différentiel non négligeable qui devrait faire basculer de nombreux contribuables de la loi Robien vers la loi Scellier. Avec ce nouveau dispositif de la loi Scellier, il y a fort à penser que la disparition de la loi Robien n'en sera que plus rapide, elle est de toute façon déjà programmée pour fin 2009.