La location meublée  LMNPRevenus et defiscalisation

La location meublée constitue avec l'option "Bouvard" et depuis le 30 mars 2009  un dispositif de défiscalisation majeur puisqu'elle conduit à des réductions d'impôts ou avantages fiscaux les plus importants, elle présente également des avantages fiscaux uniques du fait de la nature même de l'activité de loueur en meublé.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel classique peut continuer de réaliser une opération d'investissement immobilier dont l'intérêt principal consiste – pendant un grand nombre d'années – à ne pas générer d'imposition sur les revenus tirés de la location.

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet d'investir en immobilier locatif en générant des revenus sécurisés par bail et non fiscalisés (grâce aux amortissements différés).

La location d'un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC non professionnels.
Le Loueur en Meublé est une activité commerciale qui relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et non de celle des revenus fonciers.

Contribuables concernés : personnes physiques, imposées ou non, souhaitant bénéficier de revenus complémentaires pour leur future retraite.

Le principe consiste à se porter acquéreur d'un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, permettant de se constituer une rente défiscalisée.

Le logement doit être loué meublé à usage d'habitation, directement au locataire ou à un exploitant qui sous-louera. 

• Imputation des déficits sur les revenus de même nature (BIC)
• Amortissement linéaire du mobilier entre 5 et 10 ans et de l'immobilier (hors foncier) entre 20 et 40 ans
• Déduction des amortissements uniquement si le résultat d'exploitation est positif ; ils ne peuvent donc créer ou augmenter un déficit.
• Report des amortissements non déduits sans limitation de durée.
• Les plus values réalisées relève du régime des plus-values privées.
• En cas d'achat d'un bien neuf, possibilité de récupérer la TVA . Récupération définitivement acquise au bout de 20 ans de détention ; si revente avant, réintégration au prorata.
• Possibilité de séjourner dans son logement ponctuellement dans le cadre d'un bail commercial locatif incluant des périodes d'occupation gratuites.

Au 1er janvier 2009, il a été institué une réduction de l'impôt de 5% de la valeur HT du bien la 1ère année (limité à 25 000 €) à partir du 01/01/09.

Avec l'amendement Censi-Bouvard (30/03/2009), le LMNP permet une forte réduction d'impôt sur les revenus : 25% DU MONTANT DE L'INVESTISSEMENT HT SUR 9 ANS, tout en conservant les principaux avantages de la location meublée. 

Les avantages du nouveau LMNP - Loi Censi-Bouvard (voté le 30 mars 2009)

- Récupération de la TVA (sous conditions) sur le montant de l'investissement (immeuble et meubles) - TVA à 19,6%.
- Réduction d'impôts égale à 25% du prix du logement HT pour une acquisition en 2009 et 2010 (20% à partir de 2011). Cette économie d'impôts est plafonnée à à 25% de 300.000 € HT fractionnables (possibilité d'acheter plusieurs lots pour chaque opération). A noter : l'amortissement est supprimé jusqu'à 300.000 €, mais conservé au-delà.
- Revenus locatifs sans fiscalité durant de nombreuses années par la déduction des charges et intérêts d'emprunt.
- déductibilité des amortissements éventuels en réserve sur d'autres investissements en LMNP classique.
- la part éventuelle excédant les 300.000 euros sera amortissable.
- Exonération de la plus-value au bout de 15 ans (régime général).
- Pas de conditions de location (plafonds de loyer ou plafonds de ressources du locataire) : la mise en location du bien immobilier n'est pas liée à sa situation géographique, elle est liée au produit immobilier lui-même (résidence étudiante, résidence de tourisme classée, résidence sénior avec agrément).
- Pas d'exclusivité : le nouveau LMNP peut être cumulé avec un autre dispositif de défiscalisation, même comportant entre autres des mécanismes
de réduction d'impôts similaires (une loi relevant du régime commun des revenus fonciers comme la Demessine-ZRR ou un dispositif Scellier-Carrez par exemple).
- Des revenus nets garantis sur 9 ans fermes par bail commercial avec des loyers indexés (le locataire n'est pas une personne physique mais toujours une société gestionnaire de qualité).

Du nouveau avec le LMNP - Loi Censi-Bouvard

- Une défiscalisation possible dès 60.000 € HT (achat d'un studio meublé pour étudiant par exemple).
- Pas d'obligation d'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés). Toutefois, le "statut de Loueur en Meublé" peut être déposé au RCS pour les investisseurs qui le souhaitent.
- La date de signature chez le notaire détermine le début de l'avantage fiscal (sans prorata temporis), ou la date de livraison du programme immobilier neuf si celle-ci est postérieure
- Une défiscalisation dès 2009 : vous pouvez défiscaliser sur vos revenus de l'année en cours.

Et encore 2 avantages supplémentaires pour cette nouvelle loi :
1/ si vous avez du micro-foncier, cette opération n'aura donc pas l'effet de vous faire dépasser le seuil.comme le ferait un investissement en loi Scellier ou ZRR.
2/ les célibataires ne sont plus pénalisés comme dans la loi Demessine.

Le nouveau LMNP, les points clés :

- Le nouveau LMNP simplifie radicalement le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel et devient très attractif !
- Le nouveau LMNP permet de réaliser une économie d'impôt de 44,6% du montant HT du/des bien(s) immobilier(s) sur 9 ans par fractions égales (réduction de 25% sur 100% du HT plafonné à 300.000 euros et récupération de la TVA à 19,6%).
- la part de réduction qui n'aurait pas pu être imputée sur l'impôt dû est reportable pendant 6 ans.
- Le nouveau LMNP restreint les investissements à 3 types de produits immobiliers : les résidences étudiantes, les résidences de tourisme classées et les résidences séniors avec agrément.
Les personnes seules, célibataires, auront tout intérêt à se tourner vers le nouveau LMNP plutôt que la loi Demessine pour obtenir des réductions d'impôts importantes et équitables.

Voir la décision du Sénat le 30 mars 2009 :

Cliquer ici pour Voir le compte-rendu de décision et aller à l'article 8 B.

Jusqu'au 30 mars 2009, la défiscalisation en LMNP s'opérait non sur les revenus existants mais sur ceux générés par l'activité même de loueur en meublé, le statut de LMNP s'adressait et s'adresse toujours au contribuable peu - ou pas - imposé qui souhaite se constituer un patrimoine en vue de percevoir de futur revenus, garantis par bail et indexés.

• Constituer un complément de retraite défiscalisé
• Création de revenus défiscalisés pendant de nombreuses années
• Protéger sa famille, ou acquérir facilement une seconde propriété
• Personnes à la retraite désirant placer un capital et recevoir une rente défiscalisée revalorisée avec le temps 

Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs de même nature

Louer un bien à usage d'habitation en meublé :

• La location meublée est celle d'un logement meublé s'entendant comme prêt à accueillir un locataire avec ses effets personnels sans que ce dernier ait besoin d'y ajouter un quelconque objet meublant.

le Loueur en Meublé peut être considéré d'un point de vue fiscal comme Professionnel ou non (selon son choix):

• Est professionnel le contribuable qui, donnant en location meublée un ou plusieurs biens, en tire un revenu annuel supérieur à 23 000 € (montant de recettes annuelles TTC), ou bien tire de cette activité plus de 50 % de ses revenus et est inscrit au registre du commerce et des sociétés.
• Est donc considéré comme "non professionnel" celui qui, donnant en location un ou plusieurs biens meublés, en tire un montant de recettes locatives brutes annuelles inférieur à 23 000 €, ou ne retire pas de cette activité plus de 50 % de ses revenus et n'est pas inscrit au registre du commerce et des sociétés.

Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire bon nombre des charges des revenus locatifs de même nature. 

La location en meublé non professionnelle s'applique à différents types de biens immobilier, neufs ou anciens, donnés en location, parmi lesquels:

• location saisonnière de villa ou appartement
• logements situés dans une résidence avec services (tourisme, affaire, étudiants, médicalisée, ...), et confié par bail commercial à un exploitant professionnel.
• chambre d'hôte et autre gîte rural
• partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple)

Ce sont les locations de logements situés dans une résidence avec services qui représentent pour l'investisseur le choix le plus judicieux et sécurisant. Les résidences avec services peuvent être classées en fonction du public auquel elles s'adressent : les résidences de tourisme, les résidences troisième âge, les résidences pour étudiants, les résidences médicalisées (EHPAD). Toutes les résidences avec services permettent de bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires : remboursement de la TVA inhérente à l'acquisition du bien. Les résidences avec services doivent obligatoirement proposés trois services : accueil, petits déjeuners, linge et ménage.

• Achat d'un bien loué par bail commercial pendant minimum 9 ans
• Loyers annuels générés < 23 000€ TTC
• Economie de la TVA sur l'investissement (définitivement acquise au bout de  20 ans)
• Déficits de l'opération reportables sur les revenus de même nature : BIC non professionnels
• Loyers nets d'impôts pendant 20 à 30 ans grâce à l'amortissement comptable du bien.

Les garanties locatives
Avant la livraison, l'opérateur s'engage sur la date de livraison avec une garantie bancaire d'achèvement.
Dès réception de votre bien, votre loyer est garanti par un bail minimum de 9 ans, quel que soit  le taux d'occupation de la résidence.
Vous percevez des revenus locatifs nets de charges et revalorisés suivant le coût de la construction.
A terme, plusieurs options, prolonger le bail, passer en LMP, garder le bien pour sa propre utilisation, ou vendre la propriété.