loi Girardin
intermédiaire

Le dispositif de défiscalisation immobilière dit « Loi Girardin » est défini par l'article 199 undecies A du Code Général des Impôts.

Attention : la réduction d'impôt loi Girardin diminuera à partir de 2010 pour cesser d'exister en l'état en 2013. Voir explications en fin de cette page

Il s'agit d'acheter en outremer (dans les DOM ou dans les TOM) un bien immobilier neuf, ou de réhabiliter un bien immobilier ancien de plus de 40 ans. Il faut s'engager à habiter le bien pendant 5 ans au titre de son habitation principale, ou s'engager à le louer non meublé pendant 5 ans (ou 6 ans suivant les cas), pour l'habitation principale d'un locataire. L'investissement ouvre alors droit à une réduction d'impôt.

La loi Girardin s'applique à compter du 21/7/2003, succédant à la loi Paul. Ce dispositif est limité aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2017.
Dispositif
Les particuliers qui achètent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale dans l'un des 4 départements d'outre-mer ou l'un des 2 territoires d'outre-mer ou l'une des 2 collectivités territoriales bénéficient d'une réduction d'impôt de 40% ou 50% du montant de l'investissement, le prix au m² retenu étant plafonné.

L'impact de défiscalisation peut être immédiat sur l'année d'acquisition.
La défiscalisation est sans limite et cumulable sur des biens immobiliers différents.

Au niveau fiscal, l'intérêt est majeur, tout en vous constituant un patrimoine immobilier dans les Dom Tom..
Il convient d'être vigilant sur les dates de livraison pour que le bénéfice de la défiscalisation ne soit pas différé d'une année. 

La défiscalisation Girardin vous permet de réduire votre impôt sur le revenu jusqu'à zéro pendant 5 à 6 ans, et ceci dès la 1ere année !

Il n'y a pas de limite : vous pouvez réduire votre impôt à zéro, et ce dès la 1ere année, même si vous investissez en décembre.

L'essentiel du dispositif loi Girardin :
Acquérir un logement neuf en DOM TOM
Secteur libre : Location pendant 5 ans
Secteur conventionné : Location pendant 6 ans, Loyers plafonnés (145 €/m² habitables/an), Conditions de ressources pour les locataires.

Les avantages d'une défiscalisation Girardin
Secteur libre : Réduction d'impôts (sur 5 ans, 8 % par an) de 40 % du montant de l'investissement, plafonné à 2 233 € TTC/m²
Secteur conventionné : Réduction d'impôts (sur 5 ans, 10 % par an) de 50 % du montant de l'investissement, plafonné à 2 233 € TTC/m² Réduction d'impôt limitée à 40 000 €/an.

Deux majorations peuvent être accordées : 10 % lorsque le logement se situe dans certaines zones urbaines, 4 % lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement.

Loi de finances 2009 : les réductions sur l'impôt générées par ce dispositif sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : il est égal, tous les ans, à 25 000 € + 10 % des revenus nets imposables (après abattements), sauf Girardin Industriel qui permet d'aller au-delà.

Loi Girardin   (nouveautés loi de finances 2009) :

Le nouvel article 199 undecies D prévoit désormais que la somme des réductions d'impôt obtenues au titre des investissements outre-mer (investissements productifs, dans le secteur du logement ou au capital de certaines sociétés) ne peut excéder, soit un montant de 40 000 €, soit 15% du revenu imposable (au choix), au titre d'une même année d'imposition. 

L'achat peut être réalisé :

• En propre ;
• Par la souscription de parts ou actions de sociétés dont l'objet réel exclusif est la construction et la mise en location d'immeubles ;
• Par la souscription de parts de sociétés civiles dont l'objet est d'acquérir des biens immobiliers neufs. La SCI doit s'engager à louer nu à des locataires qui ne sont ni des associés, ni leurs conjoints ou des membres de leurs foyers fiscaux ;
• Par la souscription en numéraire au capital de sociétés de développement régional des départements ou collectivités dont l'activité réelle se situe dans les secteurs éligibles pour l'application des dispositions de la loi Girardin.

Les règles de défiscalisation ne s'appliquent pas aux biens démembrés, sauf si le démembrement est la conséquence d'une succession. Le bénéfice de défiscalisation revient alors à l'usufruitier.

Le début de la défiscalisation intervient :

• Dans l'année qui suit la délivrance de la déclaration d'achèvement de travaux (ou de l'acquisition si celle-ci est postérieure) pour les biens neufs ;
• Dans l'année qui suit la souscription de parts pour la souscription de parts de société ;
• Dans l'année qui suit la fin des travaux de réhabilitation pour l'ancien.

En cas de location, un engagement effectif de location doit être pris dans les 6 mois qui suivent l'achèvement (ou l'acquisition si elle est postérieure). Les loyers entrent dans le cadre fiscal des revenus fonciers.

L'investissement ouvre droit à une réduction d'impôt (ne pas confondre avec le crédit d'impôt) qui est donc indépendant de la tranche marginale d'imposition de l'investisseur.

Cette réduction est égale à :

• 25 % des sommes effectivement payées dans le cas du propriétaire occupant et dans le cas des travaux de réhabilitation.
• 40% dans le cas d'achat locatif direct, de la souscription de parts de société privée ou de société civile.
• 50% dans le cas de la souscription en numéraire au capital de société de développement régional des départements ou collectivités.

La base de calcul de la réduction est plafonnée à 2.058 € HT le m² habitable pour les baux conclus en 2008 (base revue annuellement). A noter que les varangues (sortes de terrasses couvertes) sont considérées comme des surfaces habitables dans un plafond de 14 m².

L'engagement de location ou de conservation des parts à dater de l'achèvement de l'immeuble est de 5 ans dans les 2 derniers cas.

Dans les cas de l'achat locatif direct, de la souscription de parts de société privée ou de société civile, la réduction d'impôt peut être portée à 50%, sous réserve d'un plafonnement des revenus fixé par décret du locataire, d'un plafonnement des loyers hors charges et d'un engagement de location, ou de conservation des parts à dater de l'achèvement de l'immeuble, de 6 ans au lieu de 5 ans (il s'agit alors d'un « Girardin intermédiaire »).

La réduction d'impôt peut aussi être augmentée d'une réduction supplémentaire de 10% pour les biens situés dans une zone urbaine sensible.

En outre, une réduction d'impôt supplémentaire de 4% peut être obtenue si le bien fait l'objet d'équipements d'énergie renouvelable définis par arrêté.

La base de la réduction est égale :

• Au prix de revient plafonné de l'acquisition dans le cas d'un bien neuf,
• Au prix de souscription de parts plafonné dans le cas de souscription de parts de sociétés civiles qui acquièrent de l'immobilier locatif,
• Au prix de souscription de parts plafonné dans le cas de souscription au capital de sociétés de développement régional.

Cette réduction d'impôt sera régulièrement répartie sur 5 ans, sauf dans le cas du propriétaire occupant où cette réduction sera répartie sur 10 ans.

L'investissement doit donc être considéré sur le plan fiscal sur une durée de 5 ans ; en effet, si la réduction d'impôt est pour une ou plusieurs années supérieure à l'impôt dû avant réduction, la différence est perdue ; il faut donc considérer le montant de l'investissement avec prudence. Par ailleurs, si l'opération génère du déficit foncier normalement imputable sur le revenu global, ce déficit ne peut être utilisé pendant toute la période de réduction d'impôt.

En cas de revente avant terme, de démembrement volontaire ou de rupture de l'engagement de location, que la décision soit personnelle ou celle de la société à laquelle le contribuable a financièrement participé, la reprise de réduction d'impôt sera totale, quelle que soit la date de rupture d'engagement.

 

Acquisition d'un appartement locatif de 97 m² dont 20 m² de varangue. Acte signé en 2008, déclaration d'achèvement de travaux fin décembre 2008, livraison avril 2009.

Prix : 347.000 €. La surface prise en compte est de 91 m² (plafonnement de la varangue à 14 m²).

Base prise en compte pour la réduction d'impôt : 91 x 2.058 x 1,085 = 203.196 € (TVA à 8,5%).

Par conséquent, en loi Girardin la réduction d'impôt sera de 203.196 x 40% = 81.278 €, soit 16.256 € par an de 2009 à 2013.

En Girardin intermédiaire la réduction d'impôt sera de 203.196 x 50% = 101.598 €, soit 20.320 € par an de 2009 à 2013.

Dans cet exemple, le bien doit être effectivement loué avant fin juin 2009 (dans les 6 mois qui suivent la déclaration d'achèvement de travaux). En cas de contrôle, les services fiscaux demanderont la copie du bail pour en vérifier sa date de début. En aucun cas, une garantie de loyer n'est une preuve de location. Dans la pratique, les déclarations d'achèvement de travaux sont délivrées par l'architecte en fin d'année civile alors que les travaux sont loin d'être terminés, de façon que le client puisse défiscaliser l'année suivante. Dans ces 6 mois, les travaux devront être finis, un locataire mis en place en lui faisant signer un bail à date rapprochée.

Acquisition d'une maison neuve pour habitation principale. Surface 120 m² dont 20 m² de varangue ; acte signé en 2008, déclaration d'achèvement de travaux fin décembre 2008, livraison avril 2009.

Prix : 312.000 €. La surface prise en compte est de 114 m² (plafonnement de la varangue à 14 m²)

Base prise en compte pour la réduction d'impôt : 114 x 2.058 x 1,085 = 254.554 €

Par conséquent, en loi Girardin la réduction d'impôt sera de 254.554 x 25% = 63.638 €, soit 6 364 € par an de 2009 à 2018. 

Plafonds annuels de ressources des locataires pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2008

Les plafonds de ressources correspondent au revenu imposable de l'année N-2, c'est-à-dire celui de l'année 2006.

 

Voici un extrait du projet de loi de modification et suppression définitive de la loi Girardin :

La dernière mouture du projet de loi pour le développement économique de l'Outre-mer stipule, au sujet du délai de suppression de la défiscalisation dans le secteur libre, que les logements achevés au 31 décembre 2010 continueront à bénéficier du dispositif et que pour ceux achevés au 31 décembre 2011, le taux sera ramené à 30%, puis supprimé.
En ce qui concerne le logement intermédiaire, les investissements achevés avant le 31 décembre 2009 conserveront le bénéfice de la défiscalisation actuelle. La réduction d'impôt sera ensuite ramenée à 45 % (31 décembre 2010), puis 35 % (2011) et enfin 25 % (2012), avant d'être supprimée.

Avec la prochaine loi réorientée vers le social, le taux de l'avantage fiscal sera de 50%. En contrepartie, l'investisseur devra consentir une remise de 60 % pendant cinq ans sur le loyer versé par l'organisme de logement social, sans quoi la réduction sera appliquée lors de la revente du bien au bailleur.
En conclusion : 2009 est la dernière année avant la diminution puis la disparition de la loi Girardin, à condition que l'immeuble soit bien achevé en 2009