Dernière année défiscalisation girardin à taux plein. GARANTIE LIVRAISON 2010 ou EN COURS

la loi Girardinloi Girardin
intermédiaire

Girardin 2010 : dernière année !

L'investissement outremer  loi Girardin.Revenus et defiscalisation

Le dispositif de défiscalisation immobilière dit « Loi Girardin » est défini par l'article 199 undecies A du Code Général des Impôts.

Attention : la réduction d'impôt loi Girardin diminuera à partir de 2010 pour cesser d'exister en l'état en 2013. Voir explications en fin de cette page

Il s'agit d'acheter en outremer (dans les DOM ou dans les TOM) un bien immobilier neuf, ou de réhabiliter un bien immobilier ancien de plus de 40 ans. Il faut s'engager à habiter le bien pendant 5 ans au titre de son habitation principale, ou s'engager à le louer non meublé pendant 5 ans (ou 6 ans suivant les cas), pour l'habitation principale d'un locataire. L'investissement ouvre alors droit à une réduction d'impôt.

La loi Girardin s'applique à compter du 21/7/2003, succédant à la loi Paul. Ce dispositif est limité aux investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2017.
Dispositif
Les particuliers qui achètent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale dans l'un des 4 départements d'outre-mer ou l'un des 2 territoires d'outre-mer ou l'une des 2 collectivités territoriales bénéficient d'une réduction d'impôt de 40% ou 50% du montant de l'investissement, le prix au m² retenu étant plafonné.

L'impact de défiscalisation peut être immédiat sur l'année d'acquisition.
La défiscalisation est sans limite et cumulable sur des biens immobiliers différents.

Au niveau fiscal, l'intérêt est majeur, tout en vous constituant un patrimoine immobilier dans les Dom Tom..
Il convient d'être vigilant sur les dates de livraison pour que le bénéfice de la défiscalisation ne soit pas différé d'une année. 

Loi Girardin 2010

La défiscalisation Girardin vous permet de réduire votre impôt sur le revenu jusqu'à zéro pendant 5 à 6 ans, et ceci dès la 1ere année !

Il n'y a pas de limite : vous pouvez réduire votre impôt à zéro, et ce dès la 1ere année, même si vous investissez en décembre.

L'essentiel du dispositif loi Girardin :
Acquérir un logement neuf en DOM TOM
Secteur libre : Location pendant 5 ans
Secteur conventionné : Location pendant 6 ans, Loyers plafonnés (145 €/m² habitables/an), Conditions de ressources pour les locataires.

Les avantages d'une défiscalisation Girardin
Secteur libre : Réduction d'impôts (sur 5 ans, 8 % par an) de 40 % du montant de l'investissement, plafonné à 2 233 € TTC/m²
Secteur conventionné : Réduction d'impôts (sur 5 ans, 10 % par an) de 50 % du montant de l'investissement, plafonné à 2 233 € TTC/m² Réduction d'impôt limitée à 40 000 €/an.

Deux majorations peuvent être accordées : 10 % lorsque le logement se situe dans certaines zones urbaines, 4 % lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement.

Loi de finances 2010 : les réductions sur l'impôt générées par ce dispositif sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : il est égal, tous les ans, à 25 000 € + 10 % des revenus nets imposables (après abattements), sauf Girardin Industriel qui permet d'aller au-delà.

Loi Girardin   (nouveautés loi de finances 2009) :

Le nouvel article 199 undecies D prévoit désormais que la somme des réductions d'impôt obtenues au titre des investissements outre-mer (investissements productifs, dans le secteur du logement ou au capital de certaines sociétés) ne peut excéder, soit un montant de 40 000 €, soit 15% du revenu imposable (au choix), au titre d'une même année d'imposition. 

La loi Girardin

L'achat peut être réalisé :

Les règles de défiscalisation ne s'appliquent pas aux biens démembrés, sauf si le démembrement est la conséquence d'une succession. Le bénéfice de défiscalisation revient alors à l'usufruitier.

Le début de la défiscalisation intervient :

En cas de location, un engagement effectif de location doit être pris dans les 6 mois qui suivent l'achèvement (ou l'acquisition si elle est postérieure). Les loyers entrent dans le cadre fiscal des revenus fonciers.

La réduction d'impôt

L'investissement ouvre droit à une réduction d'impôt (ne pas confondre avec le crédit d'impôt) qui est donc indépendant de la tranche marginale d'imposition de l'investisseur.

Cette réduction est égale à :

La base de calcul de la réduction est plafonnée à 2.058 € HT le m² habitable pour les baux conclus en 2008 (base revue annuellement). A noter que les varangues (sortes de terrasses couvertes) sont considérées comme des surfaces habitables dans un plafond de 14 m².

L'engagement de location ou de conservation des parts à dater de l'achèvement de l'immeuble est de 5 ans dans les 2 derniers cas.

Dans les cas de l'achat locatif direct, de la souscription de parts de société privée ou de société civile, la réduction d'impôt peut être portée à 50%, sous réserve d'un plafonnement des revenus fixé par décret du locataire, d'un plafonnement des loyers hors charges et d'un engagement de location, ou de conservation des parts à dater de l'achèvement de l'immeuble, de 6 ans au lieu de 5 ans (il s'agit alors d'un « Girardin intermédiaire »).

La réduction d'impôt peut aussi être augmentée d'une réduction supplémentaire de 10% pour les biens situés dans une zone urbaine sensible.

En outre, une réduction d'impôt supplémentaire de 4% peut être obtenue si le bien fait l'objet d'équipements d'énergie renouvelable définis par arrêté.

La base de la réduction est égale :

Cette réduction d'impôt sera régulièrement répartie sur 5 ans, sauf dans le cas du propriétaire occupant où cette réduction sera répartie sur 10 ans.

L'investissement doit donc être considéré sur le plan fiscal sur une durée de 5 ans ; en effet, si la réduction d'impôt est pour une ou plusieurs années supérieure à l'impôt dû avant réduction, la différence est perdue ; il faut donc considérer le montant de l'investissement avec prudence. Par ailleurs, si l'opération génère du déficit foncier normalement imputable sur le revenu global, ce déficit ne peut être utilisé pendant toute la période de réduction d'impôt.

En cas de revente avant terme, de démembrement volontaire ou de rupture de l'engagement de location, que la décision soit personnelle ou celle de la société à laquelle le contribuable a financièrement participé, la reprise de réduction d'impôt sera totale, quelle que soit la date de rupture d'engagement.

 
Attention, à compter des revenus 2010, ce dispositif Girardin fait l'objet d'un plafonnement de la réduction d'impôt spécifique. La réduction est plafonné à la somme la plus élevée entre  :
  • 40.000 €
  • et 15% des revenus bruts.

Cette réduction devant être contenue dans le plafonnement général des niches fiscales (plafond de 25.000 € plus 10% des revenus imposables du foyer fiscal). 

Exemple d'investissement locatif

Acquisition d'un appartement locatif de 97 m² dont 20 m² de varangue. Acte signé en 2010, déclaration d'achèvement de travaux fin décembre 2009, livraison avril 2010.

Prix : 347.000 €. La surface prise en compte est de 91 m² (plafonnement de la varangue à 14 m²).

Base prise en compte pour la réduction d'impôt : 91 x 2.058 x 1,085 = 203.196 € (TVA à 8,5%).

Par conséquent, en loi Girardin la réduction d'impôt sera de 203.196 x 40% = 81.278 €, soit 16.256 € par an de 2010 à 2014.

En Girardin intermédiaire la réduction d'impôt sera de 203.196 x 50% = 101.598 €, soit 20.320 € par an de 2010 à 2014.

Dans cet exemple, le bien doit être effectivement loué avant fin juin 2010 (dans les 6 mois qui suivent la déclaration d'achèvement de travaux). En cas de contrôle, les services fiscaux demanderont la copie du bail pour en vérifier sa date de début. En aucun cas, une garantie de loyer n'est une preuve de location. Dans la pratique, les déclarations d'achèvement de travaux sont délivrées par l'architecte en fin d'année civile alors que les travaux sont loin d'être terminés, de façon que le client puisse défiscaliser l'année suivante. Dans ces 6 mois, les travaux devront être finis, un locataire mis en place en lui faisant signer un bail à date rapprochée.

Exemple en acquisition pour un propriétaire occupant

Acquisition d'une maison neuve pour habitation principale. Surface 120 m² dont 20 m² de varangue ; acte signé en 2008, déclaration d'achèvement de travaux fin décembre 2008, livraison avril 2010.

Prix : 312.000 €. La surface prise en compte est de 114 m² (plafonnement de la varangue à 14 m²)

Base prise en compte pour la réduction d'impôt : 114 x 2.058 x 1,085 = 254.554 €

Par conséquent, en loi Girardin la réduction d'impôt sera de 254.554 x 25% = 63.638 €, soit 6 364 € par an de 2010 à 2019. 

Les barèmes pour le Girardin Intermédiaire

Plafonds annuels de ressources des locataires pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2008

Les plafonds de ressources correspondent au revenu imposable de l'année N-2, c'est-à-dire celui de l'année 2006.

Lieu de location
Les plafonds de ressources selon la composition du foyer locataire DOM, Saint-Martin, Saint-Barthélemy et Mayotte Polynésie française, Nouvelle Calédonie, Wallis et Futuna, Terres australes et antarctiques françaises, Saint-Pierre-et-Miquelon
Personne seule  27 781 € 26 962 €
Couple 51 383 € 49 867 €
Personne seule ou couple marié ayant une personne à charge 54 355 € 52 751 €
Personne seule ou couple marié ayant deux personnes à charge 57 327 € 55 636 €
Personne seule ou couple marié ayant trois personnes à charge 61 300 € 59 489 €
Personne seule ou couple marié ayant quatre personnes à charge 65 271 € 63 344 €
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 4 169 € + 4 045 €
 
Plafonds mensuels de loyers en euros par mètre carré, charges non comprises, pour 2008 145 € 184 €
 
 

Fin programmée de la loi Girardin

Voici un extrait du projet de loi de modification et suppression définitive de la loi Girardin :

La dernière mouture du projet de loi pour le développement économique de l'Outre-mer stipule, au sujet du délai de suppression de la défiscalisation dans le secteur libre, que les logements achevés au 31 décembre 2010 continueront à bénéficier du dispositif et que pour ceux achevés au 31 décembre 2011, le taux sera ramené à 30%, puis supprimé.
En ce qui concerne le logement intermédiaire, les investissements achevés avant le 31 décembre 2010 conserveront le bénéfice de la défiscalisation actuelle. La réduction d'impôt sera ensuite ramenée à 45 % (31 décembre 2010), puis 35 % (2011) et enfin 25 % (2012), avant d'être supprimée.

Avec la prochaine loi réorientée vers le social, le taux de l'avantage fiscal sera de 50%. En contrepartie, l'investisseur devra consentir une remise de 60 % pendant cinq ans sur le loyer versé par l'organisme de logement social, sans quoi la réduction sera appliquée lors de la revente du bien au bailleur.
En conclusion : 2010 est la dernière année avant la diminution puis la disparition de la loi Girardin, à condition que l'immeuble soit bien achevé en 2010

La loi Virapoullé ou la loi Jégo social

  pour relancer l'investissement dans les DOM-TOM

La loi Scellier entrée vigueur depuis le 1er Janvier 2009 vient chasser sur les terres de la loi Girardin. En effet le mécanisme de réduction d'impôt de la loi Scellier est similaire à celui de la loi Girardin, mais en métropole….et celle-ci vient dangereusement concurrencer la Girardin en fin de vie. Afin de contrer ce contexte inquiétant pour la construction locale, Jean-Paul Virapoullé a proposé un amendement adopté jeudi soir par le Sénat.

En effet le projet de loi d'orientation pour le développement économique de l'Outre-mer (Lodeom) adopté la semaine dernière par le Sénat prévoit la disparition de la loi Girardin à échéance 2013. Cette défiance vis-à-vis de cette loi provient de plusieurs causes. La première, est que les investisseurs, en manque de confiance vers les DOM, ont délaissé la Girardin pour s'orienter sur la loi Scellier. D'ailleurs les conseillers et commerciaux qui proposaient du Girardin patrimonial se concentrent désormais sur le Scellier. La deuxième raison est que les habitants des DOM n'investissent plus non plus dans l'immobilier local, et ce depuis plusieurs années, en raison des niveaux de prix prohibitifs.

Pour renverser la tendance, un élu local, Mr Jean-Paul Virapoullé a présenté un amendement adopté la semaine dernière par le Sénat, l'amendement Virapoullé. Du nom de l'élu local, l'amendement Virapoullé prévoit que les acquisitions ou constructions de logements effectuées dans les départements et territoires d'Outre-mer bénéficient d'une réduction d'impôt de 40 % pour les logements acquis ou construits entre 2009 et 2011, et de 35 % pour ceux acquis ou construits à compter entre 2012 et 2013. Le dispositif Virapoullé devrait concerner les logements dont le prix du loyer sera compris entre celui du logement très social à 6,30 euros du m², et celui de l'actuel intermédiaire à 12 euros du m², qui est de toute façon voué à disparaître.

Pour Mr Virapoullé, "Mon amendement vise à sauver l'industrie du bâtiment Outre-mer, Il manque 30 000 logements à la Réunion. Or, il manque jusqu'ici une marche entre le social et l'intermédiaire. Le dispositif Girardin s'arrêtera en 2013. Celui que je propose (loi Virapoullé ?) est prévu pour durer de 2011 à 2019". Mr Virapoullé souligne aussi que "l'écart demeure trop important entre les plafonds des loyers en logement social et les loyers pratiqués dans l'intermédiaire. La marche est financièrement trop haute pour passer d'un loyer de 6,30 euros du m² à un loyer de 9 à 10 euros du m².".

L'objectif de l'amendement Virapoullé est de dynamiser l'investissement locatif, tout en proposant un rapport locatif plus égalitaire dans le DOM. L'amendement Virapoullé, peut-être bientôt appelé « loi Virapoullé » devra être auparavant adopté par l'Assemblée nationale. Cette dernière étape devrait par ailleurs être assez simple, puisque Yves Jégo secrétaire d'État à l'Outre-mer a signifié son soutien à la loi Virapoullé. L'amendement Virapoullé à la Lodeom a du coup toutes les chances d'être adopté par l'Assemblée nationale dans les prochaines semaines.

Reste à savoir quel sera le nom du futur dispositif. Un dispositif de défiscalisation en chassant un autre, la loi Virapoullé ou la loi Jégo social devraient être instituées rapidement pour sortir de la crise. A terme la loi Virapoullé ou la loi Jégo social, viendront se substituer à la loi Girardin.

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