LA LOI DEMESSINE  ZRRRevenus et defiscalisation

La loi Demessine (réservée aux zones ZRR) permet :

• d'économiser le paiement de la TVA sur votre acquisition
• de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 25 000 € sur 6 à 7 ans. Cette réduction d'impôt est étalée de la manière suivante :
  - 4.166 € par an pendant 6 années. Ce montant de la réduction d'impôt concerne les couples mariés ou pacsés et est divisé par 2 pour les célibataires.
  - 3.472 € par an pendant 6 ans dans le cadre d'une rénovation.

Ce dispositif est cumulable avec tous les autres dispositifs fiscaux.

Possibilité d'occupation du bien durant la location.

Il suffit pour cela d'investir dans une résidence de tourisme implantée dans une zone éligible et de confier votre bien, en location un minimum de 9 années.

Les loyers seront garantis de manière contractuelle par un gestionnaire qui va louer le bien immobilier dans le cadre d'une occupation saisonnière.

Il s'agit d'une réduction d'impôt, non reportable complètement ou partiellement sur l'année suivante. Si l'on veut optimiser fiscalement l'opération, le foyer fiscal doit payer au moins 4.166 € par an (ou la moitié pour un célibataire).
La réduction d'impôt étant indépendante de la tranche marginale d'imposition du contribuable, cet investissement aura le même intérêt pour le gros ou le petit contribuable sous réserve de la première conséquence.

Une réduction de 25 % du montant de l'investissement est accordée sur la base de 100.000 euros pour un couple marié et 50.000 euros pour un célibataire.
Cette réduction d'impôt est étalée sur 6 ans.

Ainsi, pour un investissement de 120.000 euros H.T :

• Réduction d'impôt : 25 000 euros répartis sur 6 ans soit 4.166 euros par an.

• Prix TTC : 145.000 €
• TVA économisée : 23.762 €
• Montant HT : 121.238 €
• Réduction d'impôt : 25.000 €
  soit :
• Total Economie d'impôt : 23.762 € + 25.000 € = 48.762 €

Une réduction de 20 % du montant de l'investissement est accordée sur la base de 100.000 euros pour un couple marié et 50.000 euros pour un célibataire. Cette réduction d'impôt est étalée sur 6 ans.

Ainsi, pour un investissement de 120.000 euros H.T :

• Réduction d'impôt : 20.000 euros répartis sur 6 ans soit 3.333 euros par an.

De plus, l'investissement en Résidences de tourisme permet de bénéficier de l'économie de TVA sur acquisition. Comme il s'agit de bâtiments existants rénovés le taux est compris entre 0% et 19.6% du prix de vente HT.
Exemple:

• Prix TTC : 145.000 €
• TVA économisée : 23.762 €
• Montant HT : 121.238 €
• Réduction d'impôt : 20.000 €
  soit :
• Total Economie d'impôt : 23.762 € + 20.000 € = 43.762 €

La loi Demessine s'adresse aux particuliers qui investissent dans des logements situés dans les résidences de tourisme implantées dans certaines zones définies par l'europe et qui s'engage à le louer 9 ans.

Pour les logements acquis ou achevés à compter du 1er janvier 2004 :
- les taux et les plafonds de la réduction d'impôt sont majorés;
- cet avantage est étendu aux acquisitions de logements anciens destinés à la location qui font l'objet d'une opération de réhabilitation.

Il ne peut être opéré qu'une seule réduction d'impôt à la fois au cours de la période 1999-2006.

• Le logement doit être acquis entre le 01/01/99 et le 31/12/02.
• Le logement doit être situé dans une résidence de tourisme classée située dans une zone de revitalisation rurale.
• Le logement ne peut pas être acquis en démembrement ni être démembré ultérieurement.

Obligations déclaratives

Le propriétaire doit fournir :

• Un engagement de location pour 9 ans minimum.
• Une copie du bail.

Il est probable que l'administration fiscale demande au gestionnaire une attestation du classement de la résidence.

Investisseurs concernés

L'acquéreur peut être une personne physique ou une SCI (société civile immobilière) de gestion soumise à l'impôt sur le revenu.

Occupation du bien par le propriétaire

S'il y a réduction d'impôt et récupération de la TVA sur l'acquisition, cette occupation est possible aux conditions suivantes :

- Période d'occupation inférieure ou égale à huit semaines par an.
- Le bailleur doit déclarer un loyer normalement dû en l'absence d'occupation.
- Le bailleur doit payer 75% du prix du séjour MAIS il est admis que le règlement du prix de séjour peut se faire par compensation avec les loyers que l'exploitant doit verser.

La location

Le propriétaire doit louer nu pendant au moins neuf ans.

La location doit prendre effet dans le mois qui suit l'achèvement ou l'acquisition si elle est postérieure.

La location étant consentie par l'intermédiaire d'un bail commercial à un exploitant qui proposera à ce titre, à sa clientèle, les logements équipés des éléments mobiliers indispensables pour une occupation normale. Il fournira ou disposera des moyens pour être en mesure de le fournir, directement ou par le biais d'un prestataire :

• le petit déjeuner
• le nettoyage quotidien des locaux
• la fourniture du linge de maison
• la réception de la clientèle

la TVA

La TVA sur l'acquisition peut être récupérée. Dans ce cas, le bien doit être conservé à la location pendant 20 ans. A défaut, une reprise d'un prorata du crédit de TVA est effectuée.

L'article 261D-4A du CGI précise que les prestations d'hébergement des résidences de tourisme classées exploitées dans le cadre de la loi Demessine sont soumises à TVA. Cette TVA est à taux réduit (5,5%). Ce paiement de TVA permet de récupérer la TVA à taux normal (19,6%) sur le prix d'achat.

La TVA sur le prix d'achat étant récupérée, le prix de revient servant de base à la réduction d'impôt est constitué du prix d'achat hors taxe augmenté des frais d'acquisition.

Le plus souvent, la TVA n'est pas appelée et le "portage" est fait par le vendeur. La TVA est alors entièrement transparente et n'entraîne aucun débours de trésorerie en l'attente de sa récupération (formalités assurées par le cabinet fiscal référencé pour le programme immobilier).

Le bail conclu entre propriétaire et locataire (l'exploitant) est un bail commercial. Il comprend les clauses d'indexation du loyer.

Un bail commercial, défini par les articles L145-1 et suivants du code de commerce est conclu avec un locataire exerçant une activité professionnelle. La durée du bail ne peut être inférieure à 9 ans, mais peut être supérieure.
Les baux d'une durée de plus de 12 ans étant soumis à publicité à la conservation des hypothèques et à la taxe de publicité foncière, les baux proposés sont donc en pratique d'une durée comprise entre 9 et 12 ans.

Conditions d'application

Les investissements locatifs réalisés jusqu'en 2012 dans une résidence de tourisme classée située en zone de revitalisation rurale ou dans des zones définies par l'Europe ouvrent droit à une réduction d'impôt lorsqu'ils ont pour objet l'acquisition d'un logement ou des dépenses de reconstruction, de grosses réparations ou d'amélioration d'un logement existant.

Il est nécessaire de passer un contrat de bail avec un gestionnaire fournissant un certain nombre d'équipements et de prestations de services aux occupants (mobilier, petit-déjeuner, blanchisserie...).

L'investisseur ne doit pas occuper son logement plus de 8 semaines par an.

Le logement doit être situé dans une résidence de tourisme classée située dans une zone de revitalisation rurale (ZRR).

A compter des revenus 2009, la réduction d'impôt du dispositif Demessine est limitée par le plafonnement général des niches fiscales : plafond général des réductions d'impôt limité à 25.000 € plus 10% des revenus imposables du foyer fiscal.